اعتبار اسناد عادی در معاملات مربوط به اموال غیرمنقول تاکنون آسیب‌های فراوانی دربرداشته و به تزلزل مالکیت دولت و اشخاص بر املاک و اراضی و پرونده‌های متعدد قضائی منجر شده است. لذا وضعیت فعلی اعتبار اسناد عادی قابل تداوم نبود و معاملات املاک و اراضی باید صرفاً در قالب ثبت رسمی صورت پذیرد. آسیب‌های اسناد عادی موجب شد تا مجلس برای رفع این خسارات «طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» را کلید بزند که در شورای نگهبان و مجمع تشخیص با چالش‌هایی روبه رو شد و در روزهای اخیر با موضع علنی ولی‌فقیه، این موضوع، گره‌گشایی شد.
برخی از آسیب‌ها و ایرادهای ناشی از اسناد عادی که موجب آشفتگی در نظام حقوقی و قضائی کشور و اخلال در معاملات گردیده است، مختصراً به‌شرح زیر است:
۱- ایجاد بستر زمین‌خواری:
با توجه به اینکه اسناد عادی از نظر حقوقی معتبر و قانونی است، افرادی‌که مبادرت به تصرف اراضی دولتی، عمومی یا منابع طبیعی می‌نمایند، این امکان را دارند که اراضی متصرفی را با سند عادی به دیگران فروخته و یا پس از تغییر کاربری و ایجاد ابنیه یا غرس اشجار، اقدام به نقل‌وانتقال آنها به‌غیر نمایند. اعتبار سند عادی این اجازه را می‌دهد که تصرفات و تغییر کاربری غیرقانونی زمین‌خواران قابلیت انجام و ارزش معامله پیدا کنند.
علاوه بر این، با توجه به فقدان بانک اطلاعاتی و سابقه ثبت معاملات در معاملات غیررسمی، امکان ردیابی زمین‌خوار اصلی و اولیه بسیار دشوار و تا حدودی غیرممکن است زیرا ایادی متعددی در معامله عادی و قولنامه‌ای یک زمین وجود دارد و زمین‌خوار اولیه که با سند عادی معامله کرده، غالباً قابل‌شناسایی نبوده و ایادی بعدی از زمین‌خواری مطلع نیستند. حتی درصورت شناسایی زمین‌خوار اولیه، با توجه به قابلیت جعل در اسناد عادی، زمین‌خوار می تواند با تنظیم سند عادی جعلی به نام افراد فوت شده یا مجهول‌الحال از مجازات بگریزد. این موضوع مخاطره مهمی برای اراضی ملی و منابع طبیعی محسوب می‌شود و یکی از زمینه‌ها برای بروز زمین‌خواری‌های سازمان‌یافته و ایجاد پرونده‌های کثیرالشاکی در دستگاه قضائی است.
۲- تزلزل مالکیت دولت و اشخاص بر اراضی و املاک:
یکی از آثار مخرب اعتباردهی به اسناد عادی در معاملات اموال غیرمنقول، تزلزل حقوق مالکیت می‌باشد. نظر به اعتبار اسناد عادی مربوط به اموال غیرمنقول، همواره این خطر وجود دارد که افرادی با در دست داشتن سند عادی درخصوص یک ملک یا زمین، ادعایی مطرح نموده و موجب ابطال سند مالکیت و زوال مالکیت دارنده سند رسمی شوند. این خطر موجب عدم استحکام مالکیت اشخاص و دولت است؛ زیرا ادعای اشخاص ثالث نسبت به املاک و اراضی محدودیت و پایانی ندارد و در هر حال قابل طرح در محاکم است. باید توجه داشت تزلزل حقوق مالکیت علاوه بر بی‌اعتمادی مردم نسبت به نظام و ایجاد نارضایتی عمومی، سبب فقدان امنیت سرمایه‌گذاری نیز خواهد شد؛ زیرا سرمایه‌گذار در پی یک محیط امن برای احداث کارخانه، کارگاه یا ایجاد بنا برای شرکت خود می‌باشد و امکان معارضه اشخاص ثالث و ادعای مالکیت از جانب آنها، هرگونه سرمایه‌گذاری را دچار مخاطره نموده و امکان سرمایه‌گذاری امن و سودده را از میان می‌برد. به‌ویژه در سرمایه‌گذاری های کلان که مستلزم خرید چند هکتار از اراضی برای احداث کارخانجات و زمینهای کشاورزی است، سرمایه‌گذار باید از عدم امکان طرح ادعا و معارضه مطمئن شود و سپس سرمایه خود را در این مسیر قرار دهد که این امر به‌دلیل تزلزل در اعتبار مالکیت رسمی، میسر نیست.
۳- عدم امکان اعمال حاکمیت و سیاست‌گذاری در زمینه اراضی و املاک و ناکارآمدی حکمرانی در حوزه اموال غیرمنقول:
در موضوعات مختلف اقتصادی، در پاره‌ای از موارد لازم است حاکمیت سیاست خاصی را نسبت به گروهی از مردم اجرا نماید و سایرین را از آن معاف دارد. به‌عنوان مثال، حاکمیت قصد داشته باشد نوع خاصی از مالیات را نسبت به سوداگری در بخش مسکن و یا نسبت به برخی از املاک به‌دلیل ارزش یا محل جغرافیایی آنها اعمال نماید. در اینجا به‌دلیل اینکه اسناد عادی در این خصوص به‌وفور وجود داشته و اعتبار قانونی دارند، امکان وضع این سیاست وجود ندارد و اسناد عادی نیز به‌دلیل قابلیت و سهولت امکان جعل در آنها، مفاد آنها قابلیت دست‌کاری و تغییر به سود افراد دیگر را دارند و بدین‌سان می‌توان با جعل مبایعه‌نامه به نام اشخاص مجهول‌الحال نسبت به فرار مالیاتی اقدام نمود؛ لذا مجالی برای اعمال حاکمیت و سیاست‌گذاری باقی نمی‌ماند. توضیح آنکه یکی از مهمترین مشکلاتی که امروزه جامعه با آن درگیر است افزایش سرسام‌آور قیمت مسکن و اجاره بهاست. اصلاح این امر مستلزم اجرای سیاست‌های مختلف اقتصادی و افزایش تولید مسکن است. تولید مسکن در صورتی رافع این مشکل است که مسکن به‌عنوان یک کالای صرفاً مصرفی مورد استفاده قرار گیرد. درصورتی‌که مسکن به‌عنوان یک ابزار حفظ ارزش پول و کسب سود مورد استفاده قرار گیرد هرچه مسکن جدید تولید و عرضه شود با توجه به حجم بالای نقدینگی در کشور، همچنان تقاضای بالایی برای خرید مسکن وجود خواهد داشت و این امر مانع واقعی شدن قیمت مسکن خواهد شد. به دیگر سخن، بخش زیادی از مسکن تولید شده به‌جای اینکه به مصرف کنندگان عرضه شود به سوداگران عرضه می شود و این موضوع مانع از تعادل عرضه و تقاضا در این حوزه خواهد شد. از جمله سیاست‌های لازم برای جلوگیری از سوداگری در حوزه مسکن وضع مالیات در این حوزه است. تنها راه شناسایی و اعمال دقیق این مالیات عدم اعتبار اسناد عادی است والا این مالیات قابلیت اجرایی نخواهد داشت و به هدف مدنظر نمی‌رسد. همچنین است درخصوص وضع مالیات بر خانه‌های خالی. نظر به مشکلات پیش گفته در حوزه مسکن، یکی از مهمترین راهکارها تولید و عرضه کافی مسکن است. یکی از سهل‌ترین بسترهای حقوقی جذب سرمایه و تولید مسکن، قرارداد پیش فروش است. نظر به عدم اتقان حقوقی و امکان معامله معارض در این حوزه و بالا بودن خطر(ریسک) این نوع معاملات استقبال از این نوع قراردادها به اندازه کافی نیست.
حتی در مواردی که سیاست‌گذار قصد ارفاق به برخی از دارندگان سند عادی را دارد، این امر محکوم به شکست و موجب زمین‌خواری می‌شود؛ زیرا افراد به‌سادگی می‌توانند با ارائه یا جعل مبایعه‌نامه از مزایا و تسهیلات ارفاقی قانون‌گذار من‌غیر حق بهره‌مند شوند. مثال بارز این موضوع، زمین‌خواری‌های برخی افراد با توسل به اسناد عادی با سوءاستفاده از مفاد مواد (۱۴۷) و (۱۴۸) اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک است. بدین‌سان در صورت اعتبار اسناد عادی، هر نوع سیاست‌گذاری در حوزه اموال غیرمنقول محکوم به شکست است.
۴- افزایش پرونده‌ها و دعاوی قضائی با موضوع اختلافات مِلکی:
مطابق برآوردهای اعمال‌شده ازسوی قوه قضائیه، بخش بسیاری از پرونده‌های قضائی اعم از حقوقی و کیفری ریشه در اختلافات ملکی داشته و ناشی از اعتبار اسناد عادی در معاملات می‌باشد. در حوزه دعاوی حقوقی نیز بخش عمده‌ای از دعاوی را موضوعات مرتبط با اراضی و املاک تشکیل می‌دهد که پرونده‌های بسیار حساس، پیچیده و با ارزش ریالی بسیار بالا هستند. موضوعات آنها نیز چه در دعاوی ثالث(تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق) و چه در دعاوی الزام به ثبت سند رسمی و اثبات مالکیت، مربوط به دارایی اصلی و بعضاً یگانه دارایی یک خانوار است. لذا در عین کثرت و تعدد، این قبیل دعاوی بسیار حائز اهمیت و حیاتی نیز هستند. منشأ شکل‌گیری این قبیل پرونده‌ها در اکثر قریب‌به‌اتفاق موارد، عدم ثبت رسمی، فقدان سند مالکیت و تنظیم اسناد عادی در معاملات مربوط به آنهاست. لذا با حذف اعتبار اسناد عادی و تسهیل در صدور سند مالکیت برای این اراضی، بخش عمده‌ای از دعاوی حقوقی و کیفری دستگاه قضائی کاهش خواهد یافت.
۵- ایجاد بستر پول‌شویی:
افراد بزهکار برای تبدیل عواید حاصل از جرم به اموال به‌ظاهر مشروع، نیازمند بستر قانونی هستند و یکی از آماده‌ترین بسترها برای این امر، تبدیل وجوه تحصیل شده ناشی از جرم به اموال غیرمنقول است. در حال حاضر به‌دلیل اعتبار اسناد عادی در معاملات اموال غیرمنقول، بزهکاران به‌سادگی قادر هستند با توجه به فقدان هرگونه نظارت و کنترل بر معاملات عادی، عواید مذکور را توسط مبایعه‌نامه عادی تبدیل به مِلک یا زمین نمایند. در پولشویی‌های سازمان‌یافته یکی از بسترهای مهم جرم، اعتبار اسناد عادی بوده است. عدم اعتباربخشی به اسناد عادی در این حوزه می‌تواند یکی از مهمترین بسترهای پول‌شویی را از میان بردارد.
۶- افزایش امکان کلاه برداری و معاملات معارض:
اعتبار اسناد عادی این امکان و بستر را فراهم می‌سازد تا افراد کلاه بردار با تشکیل باندهای جعل و فساد، مبادرت به انجام معاملات معارض یا کلاه‌برداری نمایند. بدین توضیح که به‌دلیل عدم ثبت معامله عادی، امکان انتقال مال غیرمنقول به افراد متعدد همواره وجود دارد و این انتقالات نیز به‌دلیل عادی بودن معمولا تا مدت زمانی فاش نشده و موجبات متواری شدن فرد تبهکار و از بین رفتن ثروت و دارایی مال‌باختگان خواهد شد. کلاه‌برداری به‌ویژه درخصوص پیش‌فروش ساختمان یکی از پرونده‌های کثیرالشاکی و بسیار مهم و مخرب به‌شمار می‌رود که تبعات اقتصادی و امنیتی قابل‌توجهی دارد. این در حالی است که در صورت ثبت رسمی به‌دلیل ثبت اطلاعات معامله در سامانه، امکان انتقال مال به دو یا چند نفر منتفی می‌گردد.
۷- عدم امکان انجام معاملات امن در حوزه معاملات اموال غیرمنقول و بالا بودن ریسک هرنوع سرمایه‌گذاری وابسته به‌تملک اموال غیرمنقول:
با توجه به رواج و اعتبار معاملات غیررسمی، در حال حاضر معاملات اموال غیرمنقول بسیار در خطر و غیراطمینان‌بخش هستند؛ زیرا از یک سو، خریدار هیچ‌گاه نمی‌تواند به‌صورت کامل به مالکیت فروشنده واقف شود؛ چراکه ممکن است در ید ماقبل یا ایادی قبلی معارضی با سند عادی وجود داشته و یا ایرادی در معاملات عادی قبلی وجود داشته که منجر به بطلان، فسخ یا انفساخ آن شده باشد و مالکیت فعلی فروشنده از نظر حقوقی معتبر نباشد. ازسوی‌دیگر، حتی نظام ثبتی کشور نیز نمی‌تواند هنگام معامله اطمینان صددرصدی ایجاد کند که صرفاً شخصی‌که نام او در دفتر املاک سازمان ثبت به‌عنوان مالک ثبت شده، مالک است و شخص دیگری در آینده ادعای مالکیت نخواهد نمود. لذا بستر ایجاد دعوی و پرونده قضائی و عدم استحکام در قراردادها به‌واسطه اعتبار اسناد عادی کاملا فراهم است. مضافاً اینکه افراد سودجو می‌توانند با استفاده از سند مجعول و با تشکیل باندهای فساد در حوزه کارشناسان رسمی دادگستری هر ملکی را مورد خدشه قرار داده و با به‌کار بردن برخی ترفندها خود را از مجازات استفاده از سند مجعول نیز برهانند.
۸-عدم تشکیل بانک اطلاعاتی از ملک و زمین در کشور:
عدم تشکیل بانک اطلاعاتی از ملک و زمین در کشور و عدم امکان شناسایی اموال غیرمنقول و فرار از ادای دین بستر اصلی برای تصمیم‌گیری و سیاست‌گذاری دولت‌ها در هر زمینهای از جمله تخصیص یارانه‌ها و… وجود بانک اطلاعاتی و آمار دقیق از موضوعات مربوطه است. بدون وجود آمار و اطلاعات صحیح و دقیق، امکان برنامه‌ریزی و قانون‌گذاری صحیح در بخش مسکن از دولت سلب خواهد شد.
تشخیص میزان دقیق املاک موجود در کشور، تعداد خانوارهای ساکن در املاک، تعداد دقیق اراضی کشاورزی و مالکان آنها و تفکیک اراضی ملی و دولتی از مستثنیات، ازجمله اطلاعاتی است که هر دولتی بدان نیازمند است. این بستر صرفاً زمانی مهیا خواهد شد که اطلاعات مربوطه در یک سامانه جامع تحت‌نظر حاکمیت شکل گیرد و فضای غیررسمی و خارج آن، امکان ظهور و بروز نداشته باشد. این در حالی است که هم‌اکنون به‌دلیل امکان انجام معاملات به‌صورت عادی و نیز تفکیک و تغییر کاربری‌های غیرقانونی در اراضی کشور، سیاست‌گذار کشور ما اطلاعات و آمار جامعی در حوزه املاک و اراضی در اختیار ندارد. زوال اعتبار اسناد و معاملات غیررسمی باعث ایجاد بانک اطلاعاتی دقیق و به‌روز خواهد شد که بستر برنامه‌ریزی صحیح دولت محسوب می‌شود.
علاوه بر این، عدم ثبت معاملات املاک و اراضی و اعتبار اسناد عادی موجب عدم امکان شناسایی اموال غیرمنقول محکومان مالی و بالتبع عدم امکان اجرای احکام صادره از دادگاه‌ها خواهد شد. بدیهی است که عدم اجرای احکام دادگاه‌ها و عدم استیفای دیون، سبب لطمه به اعتبار دستگاه قضائی و تضییع حقوق طلبکاران و نارضایتی مردم می‌گردد.
۹- تملک غیرمجاز اراضی توسط اتباع بیگانه:
اعتبار اسناد عادی موجب می‌شود که اتباع بیگانه بدون رعایت قوانین و مقررات مربوط به مالکیت بر اراضی و املاک، اقدام به تملک اراضی در کشور نمایند. این اقدام به‌آنها امکان اجاره ملک به دیگران یا انتقال بعدی به سایر اتباع بیگانه را نیز خواهد داد. تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع بیگانه بدون نظارت و دخالت حاکمیت و طی مراحل قانونی موجب به مخاطره افتادن امنیت کشور شده و زمینه را برای مداخله و ورود برخی دولت‌های متخاصم فراهم می‌سازد. لذا اعتبار سند عادی بدین جهت نیز محل خدشه است.
۱۰- ابطال اسناد رهنی بانک‌ها و مؤسسات مالی و اعتباری:
اعتبار سند عادی موجب می‌شود تا برخی از تبهکاران و سودجویان پس از انتقال مال غیرمنقول با سند عادی به‌غیر، مبادرت به اخذ تسهیلات از شبکه بانکی کشور نموده و بانک نیز بدون اطلاع از اینکه مال غیرمنقول قبلا به فروش رسیده، مبادرت به تنظیم سند رهنی و قرار دادن ملک در رهن خود می‌نماید؛ لیکن بعداً با طرح دعوی ازسوی خریدار، با عنایت به اعتبار اسناد عادی، دادگاه حکم بر ابطال سند رهنی صادر نموده و بانک‌ها برای وصول مطالبات خود دچار مشکل خواهند شد.
۱۱- تغییر کاربری غیرمجاز اراضی زراعی و باغی:
تغییر غیرمجاز کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها و تبدیل آنها به ویلا و منازل مسکونی، امنیت غذایی مردم را دچار مخاطره نموده و در دراز مدت منجر به نابودی کشاورزی و وابستگی کشور در اقلام غذایی پرمصرف و حیاتی خواهد شد. یکی از بسترهای تغییر کاربری غیرمجاز، اعتبار اسناد عادی است زیرا در صورت تفکیک و تغییر کاربری غیرمجاز، صدور سند رسمی مالکیت غیرممکن است اما اعتبار سند عادی موجب می‌شود مالکان اراضی به‌سادگی نسبت به تغییر کاربری اراضی خود و تفکیک و انتقال آن به‌غیر اقدام نمایند. در اینگونه موارد خریدار مرتکب جرم تغییر کاربری نشده و برخورد سخت مانند تخریب نیز با اینگونه خریداران تبعات اجتماعی و امنیتی خواهد داشت. اما با زوال اعتبار اسناد عادی، ملکی که به‌صورت عادی افراز شده است، قابلیت معامله رسمی ندارد و با توجه به عدم اعتبار معامله عادی، عملا ارتکاب تغییر کاربری اراضی زراعی و باغی و تفکیک عادی آنها غیرممکن خواهد شد.
مجتبی توانگر
