به گزارش افکارنیوز، گرچه خرید و فروش ملک و آپارتمان با توجه به اینکه متاسفانه این دو مقوله تبدیل به یک کالای سرمایه‌ای برای مردم شده‌اند - در حالی که واقعا هم ملک و هم آپارتمان یک کالای مصرفی بادوام و در مرحله بعد سرمایه‌ای محسوب می‌شود - معامله آن هم دارای حساسیت زیادی است.
مردم برای خرید یا فروش آپارتمان ابتدا به بنگاه مراجعه می‌کنند که بنگاه بعد از معرفی و آوردن مشتری و پس از توافق خریدار و فروشنده نسبت به انجام معامله و تنظیم مبایعه‌نامه اقدام می‌کند.
در مرحله بعدی اقدام به گرفتن کد رهگیری می‌کند که در این بین حق بنگاهی از خریدار و فروشنده بر اساس یک فرمول نامشخص و نامفهوم که عمده مردم از آن سر در نمی‌آورند، گرفته می‌شود.
هر بنگاهی به طور سلیقه‌ای یک درصد قیمت معامله‌شده یا ارزش اجاره یک ساله و معادل ۳درصد در ماه به ازای ودیعه مسکن را یا به طور مشترک از طرفین و یا برخی بنگاهها از هر طرف معامله جداگانه یک درصد را دریافت می‌کند که این امر خود باعثدامن زدن بنگاهی‌ها به افزایش قیمت آپارتمان برای دریافت حق بنگاهی بیشتر منجر می‌شود.
گرچه بنگاهی‌ها می‌گویند، حق کمیسیون بنگاه از سال ۸۰ تاکنون تغییری نکرده و به همان نرخ یک درصد محاسبه می‌شود، در حالی که طی این سالها تورم وجود داشته است.
مثلا برای نوشتن یک اجاره نامه یکساله آپارتمان با اجاره ماهانه ۵۰۰هزار تومان و ۱۰ میلیون تومان ودیعه که معادل بنگاهی آن ماهانه ۸۰۰هزار تومان یا سالانه ۹ میلیون و ۶۰۰هزار تومان است و حق بنگاهی آن ۹۶۰هزار تومان است که نفری ۴۸۰هزار تومان است یعنی یک مستاجر که معمولا قشر کم درامد است برای یک تنظیم سند اجاره یک ساله که هر سال تکرار می‌شود باید فقط ۴۸۰ هزار تومان حق بنگاهی بدهد که خدمات آن چنانی هم دریافت نکرده است.
در مورد فروش آپارتمان که از هر طزف معامله حد اقل ۱.۵ میلیون تمان دریافت می‌شود.
در مرحله بعد معمولا در مبایعه نامه در بنگاه قید می‌شود که ظرف ۳۰ تا ۴۰ روز باید معامله قطعی و انتقال رسمی سند انجام شود و در صورت اینکه خریدار یا فروشنده از مهلت مقرر تجاوز کند، باید جریمه کلان بپردازد و یا اینکه اصل معامله به هم می‌خورد.
این قید زمان بر اساس قاعده «المومنون عند شروطهم» «یعنی مومنان نزد شرط خود هستند وباید به وعده خود عمل کنند یا همان که گویند مرد است و حرفش است» لازم‌الاجرا است.
اما مراحل پیچیده بعدی یعنی مراجعه به محضر ثبت اسناد رسمی آنق در پیچیده و وقت‌گیر است که بدون اینکه خریدار و یا فروشنده اراده‌ای داشته باشند، گاهی از این سقف تعیین شده زمانی فراتر می‌رود و آن موقع است که خریدار یا فروشنده ادعای خسارت می‌کند و یا اینکه اصل معامله را به هم می‌زند و در این شرایط است که عده زیادی از مردم که آپارتمان‌های خود را فروخته، به امید اینکه آپارتمان بزرگتر و مناسب‌تری تهیه کنند، دیگر هرگز نمی‌توانند صاحب‌خانه شوند و تبدیل به مستاجر می‌شوند.
البته اگر آپارتمان تسهیلات مسکن داشته باشد، حدود یک تا دو هفته طول می‌کشد تا از رهن بانک خارج شود و برگه فک رهن ملک به محضر اسناد اعلام شود.
اگر ملک نوساز باشد و خریدار خواهان استفاده از تسهیلات مسکن باشد هم نیاز به حضور خریدار و فروشنده و تنظیم سند قرارداد داخلی بانک مسکن و طی مراحل سرسام آور داخل بانک و گرفتن نامه بانک به محضر است.
اولین کار در دفتر اسناد رسمی استعلام ثبتی سند رسمی است که برای محضر‌دار و خریدار مشخص شود که آیا این سند در گرو بازداشتی یک زندانی یا مطلب دیگری قرار دارد یا نه.
در ظاهر این استعلام به صورت اینترنتی یعنی از یک شبکه اینترانتی انحصاری بین دفتر اسناد رسمی و اداره ثبت مربوطه انجام می‌شود که هزینه آن ۴۰ هزار تومان از صاحب سند گرفته می‌شود، اما همین امر حداقل ۷ روز و گاهی تا ۱۴ روز طول می‌کشد.
وقتی به متصدی دفتر اسناد گفته شد مگر اینترنت شما گازوئیلی است که بعد از یک هفته هنوز پاسخ استعلام ثبتی سند نیامده، او هم گفت اینجا اینترنت زغال سنگی است و باید تا ۱۰ روز صبر کنید.
در این بین با توجه به محدودیت زمانی گاهی فروشنده و یا خریدار فشار وارد می‌کند که باید سریع کار انتقال سند انجام شود وگرنه از معامله منصرف می‌شود در حالی که فرآیند بسیار کند استعلام ثبتی سند در دست هیچ یک از طرفین معامله نیست و این ایراد از اداره ثبت و یا دفترخانه اسناد است.
البته برخی از صاحبان دفاتر اسناد متاسفانه از اضطرار خریدار یا فروشنده در کم بود زمان سوءاستفاده کرده و به آنها پیشنهاد می‌دهند مثلا مبلغ ۳۰۰ هزار تا یک میلیون تومان اگر بدهی از طریق یک فرد آشنا در اداره ثبت جواب استعلام یک روزه گرفته می‌شود که برخی از مردم از باب ناچاری مجبور به دادن این رشوه می‌شوند در حالی که خریدار یا فروشنده هیچ گناهی ندارد که برای خرید یا فروش خانه بخواهد رشوه بدهد.
در مرحله بعدی بعد از دریافت جواب استعلام ثبتی باید از شهرداری مفاصا حساب عوارض دریافت کند که معمولا صاحب سند و یا وکیل او با داشتن برگه وکالت به شهرداری مراجعه کرده، اما در شهرداری ظرف ۲ تا ۳ ساعت برگه عوارض نوسازی، عوارض پسماند و سهم ۲۰۰۰ تومانی از هر ملک برای کمک به آموزش و پرورش از او دریافت می‌شود و برگه مفاصا حساب همانجا صادر می‌شود، اما برای دریافت مفاصا حساب اداره دارایی و مالیات دقیقا ۳ روز وقت میگیرد در روز اول باید سند و کپی، بنچاق، سند رهنی، کد رهگیری بنگاه، مبایعه‌نامه، پایان کار آپارتمان و کپی شناسنامه و کارت ملی صاحب سند دریافت می‌شود در روز
دوم باید مبلغ مالیات آپارتمان را که معمولا حدود ۲۰۰ تا ۲۵۰ هزار تومان است به صورت دستگاه پایانه فروش در همان اداره مالیات که اگر وصل باشد باید بپردازد و اگر دستگاه پایانه فروش وصل نباشد، باید به یک شعبه بانک ملی مراجعه کرده و مالیات متعلقه ملک را بپردازد و سند آن و مدرک آن را تحویل اداره مالیات دهد و در روز سوم باید برگه مفاصا حساب مالیاتی را دریافت کرده و به محضر تحویل دهد، البته ناگفته نماند در اداره مالیاتی نیز عده‌ای دلال و کارچاق‌کن دندان تیز کرده و از افرادی که عجله دارند یا وقت ندارند، مبالغ کلانی بابت تسریع در انجام کار مطالبه می‌کنند.
بعد از اینکه برگه مفاصا حساب شهرداری و مالیات و استعلام ثبتی سند انجام شد، در مرحله بعد نوبت نوشتن بنچاق در محضر می‌شود که آن هم یک روز طول می‌کشد و بعد از انجام قطعی معامله محضر‌دار نیز از هر یک از طرفین بابت انتقال قطعی سند ۹۰ هزار تومان و بابت سند رهنی از خریدار حدود ۳۵۰ تا ۴۰۰ هزار تومان دریافت می‌کند و انتقال قطعی سند انجام می‌شود.
حال سوال این است که در شرایطی که تاکید بر این می‌شود که کارها به صورت الکترونیکی و با مراجعه غیرحضوری مردم انجام شود، چرا مراحل پیچیده اداری و ثبتی طراحی شده و چرا مردم مجبور شوند برای اینکه در مهلت مقرر کارهایشان انجام شود و یا اینکه بیش از آن معطل نشوند، به افراد دلال و رشوه‌گیر مراجعه کنند.
آیا خرید و فروش آپارتمان کار غیرقانونی است که مردم مجبور شوند، رشوه دهند، چرا این مراحل پیچیده و فساد اداری حل نمی‌شود؟
آیا قرار نبود مسائلی مانند رابطه بازی یا پارتی بازی و رشوه از ادارات و اطراف ادارات جمع شود، آیا قرار نبود ارباب رجوع به عنوان یک فرستاده خدا و یک بنده خدا اکرام شود، چرا ادارات هنوز به مردم می‌گویند امروز برو فردا بیا؟
آیا مالیات دهنده نباید اکرام شود، چرا برای دادن مالیات خرید و فروش آپارتمان که اتفاقا به نرخ دفتری و به قیمت ۳۰سال قبل محاسبه می‌شود، مردم باید ۳ روز کاری و سه نوبت به اداره مالیات مراجعه کنند و در آخر سر فقط ۲۵۰هزار تومان مالیات یک ملک بالای ۳۰۰ میلیون تومان را بپردازد.
چرا مراحل خرید یا فروش آپارتمان دارای حاشیه زیادی است، چرا هزینه آن حد اقل ۳ تا ۴ میلیون تومان است ولی مالیات آن ناچیز است، چرا کارها برعکس و وارونه تعریف شده است؟
مگر سهم آموزش و پرورش که امر بسیار مهم است از فروش یک آپارتمان چندصد میلیون تومانی فقط ۲۰۰۰ تومان است، اما سهم بنگاه معاملاتی یک تا دو میلیون تومان باشد؟
چرا کسی فکر اساسی نمیکند؟ مردم چه گناهی دارند؟
شناسه خبر:
۳۰۴۵۲۸
هفت خوان خرید و فروش آپارتمان
در حالی که گفته می‌شود، مراحل خرید و فروش آپارتمان آسان شده اما برای نقل و انتقال مردم باید هفت خوان سختی را بگذرانند.
