اواخر اسفند 1389 بود که میان مسئولان شهرداری منطقه یک و مالکان قطعه زمینی به وسعت دو هزار و 332 مترمربع واقع در ابتدای خیابان فرمانیه توافق برای ساخت و ساز صورت پذیرفت.
هر چند 24 اصله درخت مثمر و غیرمثمر در این زمین وجود داشت و کمیسیون ماده 7 هنوز درباره باغ بودن یا نبودن ملک مذکور اعلام نظر نکرده بود، اما تصمیم گیری درباره ساخت و ساز در این باغ در همان ایام نهایی شد به نحوی که حتی میزان حقوق و عوارض شهرداری تهران بابت صدور پروانه شامل تغییر کاربری، تثبیت کاربرد، تبدیل باب، پذیره، زیربنا و تراکم که رقمی معادل 16 میلیارد و 190 میلیون تومان بود در صورتجلسه رسمی ثبت شد.
امکان پرداخت این رقم برای مالکان در قالب اقساط 36 ماهه فراهم بود اما برابر روال مرسوم در شهرداری تهران، مقرر شد مالکان در صورت پرداخت غیر اقساطی از 20 درصد تخفیف نیز برخوردار شوند. البته پرداخت غیر اقساطی این رقم نیز به صورت یکجا صورت نگرفت و طبق توافق، مالکان موظف شدند 12 میلیارد و 952 میلیون تومان هزینه صدور پروانه را به صورت پیش پرداخت یک میلیارد و 952 میلیون تومانی و پرداخت رقم باقی مانده در قالب دو فقره چک 5/5 میلیارد تومانی به تاریخ 25 مهر و 25 بهمن سال 1390 تسویه کنند.
زمین مجتمع تجاری روشا در پهنه مختلط موسوم به M113 طرح تفصیلی قرار گرفته است.
سقف تراکم تعیین شده در این پهنه پنج طبقه است و این در حالی است که مجتمع مذکور توانست مجوز ساخت یک مجتمع هشت طبقه را پس از اصلاح زمین و کاهش مساحت آن به حدود دوهزار مترمربع دریافت کند که برابر مفاد پروانه، طبقات همکف، اول، دوم و هشتم آن با زیربنای مفید چهار هزار مترمربع کاربری تجاری دارد و 11 طبقه در رو و زیر زمین نیز به تامین 270 واحد پارکینگ به مساحت ناخالص حدود 12 هزار مترمربع اختصاص یافت.
کاربری زیر زمین‌های اول و دوم این مجتمع نیز انباری تجاری تعیین شد. هر چند در آن زمان هنوز طرح تفصیلی شهر تهران ابلاغ نشده بود، اما این مجوز در حالی صادر شد که به اذعان معاون وقت شهرسازی و معماری شهرداری تهران، شهرداران مناطق در جریان ضوابط طرح تفصیلی جدید بودند.
با واریز پیش پرداخت تعیین شده به حساب شهرداری و صدور پیش پروانه، مجوز تجهیز کارگاه و تخریب بنا در اوایل سال 1390 صادر شد، هفتم اردیبهشت سال 1390 رای کمیسیون ماده هفت نیز رسما اعلام شد. بر اساس این رای حتی حفظ 24 اصله درخت این زمین، موجب نمی‌شد که این قطعه به عنوان «باغ» شناخته شود. بنابراین با رای کمیسیون ماده هفت مجوز قطع این درختان با پرداخت جریمه 70 میلیون و 500 هزار تومانی و کاشت دوبرابر محیط بن درختان در محل صادر شد.
در نهایت پروانه ساخت و ساز یک سال بعد به تاریخ یازدهم اردیبهشت 1391 صادر و مهلت اتمام عملیات ساختمانی در آن، 48 ماه قید شد.
مجتبی شاکری، رییس کمیته فرهنگی شورای شهر تهران که برای نخستین بار تخلفات این پروژه را در تیرماه 1394 در قالب تذکر مطرح و رسانه‌ای کرد و با اشاره به بررسی صحت و سقم شکایت‌های مردمی و مجاوران ملک روشا، گفت: به دنبال آشکار شدن تخلفات این پروژه، طی دو نامه خطاب به مدیرکل امور اجرایی کمیسیون ماده 100 و شهردار منطقه یک تخلفات ساختمانی و احداث راه پله اضطراری بر خلاف نقشه اولیه را که به بسته شدن نور آفتاب و اختلاف نما با پلاک‌های همجوار منجر شده بود، مطرح کردم و خواستار گزارش شهرداری در این خصوص شدم.
حدود یک ماه بعد در دهم مرداد 1394 پاسخ شهردار منطقه یک واصل شد که اعلام کرده بود که پرونده ملک جهت بررسی و تعیین تکلیف به کمیسیون ماده 100 ارسال شده است و اطمینان داد که تا صدور رای قطعی هیچ گونه گواهی جهت پلاک مذکور صادر نخواهد شد.
با این حال در طول زمان چند ماهه بررسی پرونده روشا در این کمیسیون، مجریان پروژه با کوچکترین خللی در روند اجرا روبرو نشدند و پیشرفت فیزیکی بنا همچنان ادامه یافت.
وی با اشاره به پیگیری دوباره تخلفات روشا شش ماه پس از مسکوت ماندن مساله توسط شهرداری، گفت: سوم بهمن سال گذشته با مشاهده عدم توقف تخلفات این مجتمع و بی اعتنایی مسوولان شهرداری به موضوع با تنظیم یک نامه 10 بندی جزییات این تخلفات را بار دیگر به صورت مشروح ذکر کردم و در قالب تذکر از طریق هیات رییسه شورا برای شهردار تهران ارسال شد.
شاکری خاطرنشان کرد: در این تذکر به مواردی همچون تغییر کاربری ملک از باغ در مرحله اول به مسکونی و بعد از ابلاغ طرح تفصیلی به تجاری و پارکینگ طبقاتی، اشغال 100 درصد زمین بدون درنظر گرفتن ضوابط و مجاوران، پیش روی 100 درصد طولی بدون رعایت حقوق مجاوران شمالی و شرقی، احداث کنسول در گذر مخالف پروانه و نیز عدم اخذ عوارض خلافی توقف کار توسط شهرداری ناحیه چهار اشاره کردم و خواستار پاسخ شهرداری در قبال این تخلفات شدم.
شاکری با اشاره به احداث طبقه 9 بدون مجوز با کاربری تجاری، اظهار کرد: در عین حال گزارش این تخلف توسط شهرداری در وقت لازم به کمیسیون ماده 100 ارائه نشد.
وی ادامه داد: بر اساس گزارش کارشناس نظام مهندسی ساختمان، میان بنای اجرا شده و نقشه‌های مصوب نیز مغایرت‌هایی وجود داشت که این موارد هم به انضمام پیوست در قالب تذکر به شهردار تهران ابلاغ شد، اما شهردار منطقه هیچ پاسخ روشنی به این موارد نداده است.
شاکری با اشاره به اینکه نخستین شکایت مجاوران شرقی این پروژه در بهمن سال 1392 صورت گرفته است، گفت: در آن زمان پروژه در تراز همکف بود و امکان جلوگیری از بسیاری از تخلفات وجود داشت. اما با سهل انگاری و بی توجهی شهرداری منطقه یک، مالک به کار خود ادامه داد و در نهایت این پروژه سال گذشته به بهره برداری رسید.
این عضو شورای شهر تهران با انتقاد از تاخیر و عدم ارسال گزارش جامع از کلیه تخلفات ساختمانی به کمیسیون ماده 100 شامل احداث طبقه نهم، تبدیل بخشی از فضاهای عمومی و راه پله ها به تجاری و کنسول اجرا شده، گفت: در شرایطی که پرونده تخلفات یک پروژه ساختمانی در کمیسیون ماده 100 مفتوح است، برابر مقررات مالک موظف است تا زمان تعیین تکلیف پرونده پروژه را متوقف و اصطلاحا «فریز» کند.
اما در مجتمع روشا در شرایطی که پرونده در کمیسیون ماده 100 مفتوح بوده و هنوز هم هست، بلوک‌های بتنی از مقابل ساختمان برداشته شد و ساخت و ساز بدون هیچ دردسری ادامه پیدا کرد.
به گفته شاکری، برابر گزارش های ثبت شده در سامانه 137، مالک پلمب طبقه نهم را هم که ساخت آن به کلی تخلف بوده است، شکست و با استتار فضای کارگاهی این طبقه روی بام، تکمیل این طبقه را نیز بدون وقفه دنبال کرد.
این عضو شورای شهر تهران با اشاره به اینکه تمام موارد مذکور در بهمن ماه گذشته در قالب تذکر طی مکاتبه‌ای به اطلاع شهردار تهران رسید، اظهار داشت: اگرچه در آن نامه یکایک موارد تخلف به روشنی و به تفکیک قید شده بود، اما پانزدهم اسفند سال گذشته شهرداری تهران پاسخ نامه را به صورت کلی و بدون پاسخگویی به موارد به شورا ارسال کرد.
در پاسخ مشخصات ملک و پروانه ذکر نشد و باز هم پاسخ شش ماه قبل شهرداری منطقه مبنی بر اینکه پرونده مجتع روشا برای رسیدگی به شکایت ملک مجاور شرقی به کمیسیون ماده 100 ارسال شده است را تکرار کرد.
شاکری با تاکید بر اینکه حق بنده به عنوان نماینده مردم در شورای شهر تهران برای قانع شدن یا نشدن نسبت به این پاسخ محفوظ است، گفت: طبیعی است این پاسخ بنده را قانع نکرد و این موضوع را از طریق مکاتبه هیات رییسه با شهردار تهران به وی اطلاع دادم تا در این فرصت دوباره موضع شهرداری را در قبال تخلفات آشکار مالکان مجتمع روشا اعلام کند.
در این مکاتبه بار دیگر تاکید کردم که ساخت و ساز تا رفع موانع قانونی تخلف محسوب می‌شود و باید از آن جلوگیری کند. این درخواست در رفت و بازگشت مجددا بی پاسخ ماند. از این رو بار دیگر در بیست و هفتم اردیبهشت تذکر بهمن ماه را از هیات رییسه پیگیری و ابلاغ مجدد آن به شهرداری را درخواست کردم. اما بیست و دوم خرداد ماه بار دیگر اظهارات قبلی مبنی بر اینکه پرونده ملک به کمیسیون ماده 100 ارسال شده است تکرار شد.
شاکری از صدور رای کمیسیون ماده 100 درباره این پرونده خبر داد و گفت: سرانجام پس از ماه‌ها مسکوت ماندن پرونده مذکور رای این کمیسیون صادر شد که به موجب آن مالکان در خصوص اجرای راه پله فرار بر خلاف پروانه صادره و عدم رعایت پیشروی طولی مجاز بر خلاف اصول شهرسازی، موظف شدند ظرف مدت 2 ماه از تاریخ قطعیت رای نسبت به قلع مستحدثات غیرمجاز و اجرای راه پله فرار مطابق ضوابط پروانه اقدام کنند.
وی تصریح کرد: در مورد عدم کنترل و نظارت صحیح و به موقع عوامل ذی مدخل اعم از مهندسان ناظر و مدیران موظف و مدیران ذیربط شهرداری نسبت به تخلفات ساختمانی پروژه روشا نیز دستور رسیدگی و اقدام قانونی صادر شد. اما به روشنی مشخص نیست که چه سرنوشتی در انتظار مدیران و مسوولان ناظری است که اجازه دادند ساخت مجتمع روشا با مسکوت گذاشتن تخلفات به سرانجام برسد؟ و آیا تناسبی میان مجازات پیش بینی شده برای مدیران متخلف با ابعاد تخلف آنها وجود دارد؟ از آن مهمتر، آیا برخورد با مدیرانی که با همراهی و یا سکوت خود به وقوع تخلفات متعدد در مجتمع روشا کمک کردند، برای ساکنان منطقه یک که از تولد برج تجاری به جای باغ به ستوه آمده اند، فایده ای دارد؟
شاکری با تاکید بر اینکه عدم تناسب میان جرم و مجازات موجب شده که سازندگان و حتی بعضا مدیران شهری تخلف را به جای تن دادن به قانون انتخاب کنند، گفت: از تعداد 14686پرونده‌ای که طی فرودین 93 تا خرداد 94 به کمیسیون‌های ده گانه ماده صد ارجاع شده، حدود 90درصد آن حکم قلع و قمع دریافت کرده و تنها پنج درصد این تعداد به قلع و قمع انجامیده است و جا دارد ده نماینده شورای شهر در کمیسیون ماده صد طی بیانیه مشترکی نافرجامی احکام صادره این کمیسیون را تبیین و تحلیل کنند تا شهروندان نمای آتی ساخت و سازهای شهر را در این فرآیند بی فرجام ببینند. روشا یک نمونه از چهارده هزار پرونده‌ای است که به ماده صد رفته است.
به گزارش فارس،تغییر کاربری یک باغ به مسکونی و در گام بعدی تجاری و پارکینگ، قطع 24 اصله درخت مثمر و غیرمثمر در ازای پرداخت 70 میلیون تومان، احداث یک طبقه اضافی بدون کسب مجوز و پرداخت عوارض، عدم توقف عملیات اجرایی در شرایطی که پرونده تخلفات آشکار ساختمانی به کمیسیون ماده 100 ارسال شده بود و نیز مسکوت گذاشتن مشکلات پروژه توسط برخی از مدیران مربوطه، در نهایت به بهره برداری از مجتمع تجاری جدید در شمال تهران منجر شد؛ مجتمع تجاری «روشا» که با وجود تخلفات آشکار ساختمانی، از اواسط سال گذشته رسما گشایش یافته و در حال بهره برداری است.
