خواسته چندين ساله مشاوراناملاك براي تغيير فرمول محاسبه حقكميسيون معاملات مسكن، به واسطه نامهاي كه روز گذشته دنياياقتصاد خبر از ارسال آن به وزارت صنعت، معدن و تجارت داد، ظاهرا فقط يك گام تا تحقق، فاصله دارد اما دو ايراد شاخص در فرمول جديد درخواستي، شانس تصويب اين فرمول در دولت و صدور مجوز براي اجراي آن را فوقالعاده پايين آورده است.
در حال حاضر ملاک دستمزد مشاوران‌املاک برای تنظیم مبایعه‌نامه –قرارداد خرید و فروش مسکن - تعرفه مصوب ابتدای دهه۸۰ است که حق‌کمیسیون بنگاه را براساس «ضریبی از قیمت ملک مورد معامله» محاسبه می‌کند طوری که برای معاملات با ارزش کمتر از ۱۰۰ میلیون تومان، پورسانت حداکثر یک میلیون تومانی برای دلال تعیین کرده و برای بیشتر از آن را، ضریب ۲۵/۰ درصد گذاشته است.
اما کاربری این فرمول بعد از ۱۰ سال، به‌خاطر تغییر شدید قیمت مسکن و افزایش چندین برابری قیمت‌ها، عملا از بین رفته است.
اکنون اگر چه ضریب‌جدیدی برای محاسبه حق‌کمیسیون بنگاه‌های مسکن به مراجع دولتی پیشنهاد شده اما در فرمول جدید از یک‌سو نواقص ریاضی فرمول قدیم، کماکان محفوظ نگه داشته شده و از سوی دیگر «هزینه‌جانبی» نقل‌وانتقال ملکی برای طرفین معامله نیز در حد قابل‌توجهی افزایش پیدا کرده است.
ایراد ریاضی فرمول جدید و همچنین فرمول قدیمی، به «نسبت وارونه بین حق‌کمیسیون و ارزش ملک» برمی‌گردد.
عدالت حکم می‌کند، شیوه محاسبه حق‌کمیسیون معاملات مسکن به گونهای باشد که افرادی که قدرت مالی بالایی دارند و املاک گران‌قیمت و لوکس خریداری می‌کنند، نسبت به کم‌درآمدها، دستمزد بیشتری بابت خرید ملک به دلال پرداخت کنند. اما هم در فرمول رایج در بنگاه‌ها و هم در فرمول جدیدی که اخیرا برای تصویب به دولت پیشنهاد شده، متناسب با افزایش ارزش معامله، ضریب پورسانت کاهش پیدا می‌کند.
به این صورت که در فرمول جدید محاسبه پورسانت، برای معاملات کمتر از ۳۰۰ میلیون تومان، ضریب ۵/۰ درصد، برای معاملات تا یک میلیارد تومان ضریب ۲۵/۰ درصد و برای معاملات بالای یک میلیارد تومان ضریب ۱/۰ درصد درنظر گرفته شده است. این در حالی است که ضرایب پیشنهادی می‌توانست برعکس تعیین شود.
از سوی دیگر قرار بود در جریان تغییر فرمول قدیمی محاسبه حق‌کمیسیون، ضریب جدید به گونهای تعریف شود که هزینه خرید مسکن برای افراد افزایش پیدا نکند، اما در حالی که عمده قیمت فروش واحدهای مسکونی در تهران از ۳۰۰ میلیون تومان تجاوز نمی‌کند و حق‌کمیسیون چنین معاملاتی طبق فرمول رایج، بین ۳۵/۰ تا ۴۰/۰ درصد قیمت آپارتمان است، چنانچه فرمول جدید پیشنهادی ملاک عمل قرار بگیرد، حق‌کمیسیون قابل پرداخت برای خرید این واحدها به ۵/۰ درصد افزایش پیدا خواهد کرد.
حسام عقبایی معاون بازرسی اتحادیه مشاوران املاک تهران درباره جزئیات فرمول جدیدی که برای نحوه محاسبه حق‌کمیسیون بنگاه‌های مسکن، اخیرا در قالب نامه رسمی به دولت پیشنهاد شده است، گفت: بنده هنوز از جزئیات این نامه اطلاع ندارم، اما آنچه ما از دو سال پیش به دنبال آن بودیم، یکسان‌سازی تعرفه مشاوران‌املاک بود.
عقبایی افزود: دو سال پیش طرح هماهنگ‌سازی تعرفه حق‌کمیسیون مشاوران‌املاک را از طریق مذاکره با وزیر مسکن وقت، پیگیری کردیم که البته آن زمان با درخواست وزیر، این موضوع مسکوت گذاشته شد. عقبایی تاکید کرد: در حال حاضر ملاک عمل محاسبه حق‌کمیسیون همان شیوه قدیمی است و فرمول جدیدی هنوز به اجرا درنیامده است.
نظر مشاوران‌املاک درباره کم‌وکیف حق‌کمیسیون: تعرفه ما بالا نیست
مشاوران املاک با تایید قدیمی بودن تعرفه محاسبه حق کمیسیون معاملات مسکن، معتقدند: آنچه در طول سال از محل این نوع فعالیت شغلی نصیب شان می‌شود، مبلغ زیادی نیست هرچند ممکن است در یکی دو ماه از سال درآمد دریافتی چندین برابر ماه‌های دیگر باشد.
اعضای این صنف در عین حال معتقدند: باید در بنگاه‌های مسکن از حقوقدان استفاده شود. متن گفت‌وگوی «دنیای اقتصاد» با ولایتی کارشناس مسکن، مجید صالحی مدیر املاک صالحی و مهدی زرکوب تهرانی مدیر املاک پاییزان را در زیر بخوانید:
یک بنگاهدار مسکن در تهران بطور متوسط در روز چند معامله خرید و فروش مسکن انجام می‌دهد؟ و میزان درآمد حاصل از این معاملات چقدر است؟
صالحی: میزان درآمد ماهانه بنگاه‌های املاک و همچنین تعداد معاملات خرید و فروش به هیچ عنوان رقم مشخصی ندارد؛ چراکه بازار مشخص نمی‌کند که طی چند روز آینده قیمت‌ها در بازار مسکن و همچنین توان خرید متقاضیان و از طرف دیگر وضعیت اقتصادی چه روندی را خواهد داشت.
تهرانی: گرانی روزافزون مسکن، مدت نسبتا زیادی است که باعثشده تا میزان درآمد و تعداد معاملات در طول یک ماه متغیر باشد.
ولایتی: حجم معاملات و درآمد ماهانه برای بنگاه‌های املاک غیرقابل پیش‌بینی است، زیرا وضعیت اقتصادی در هر برهه از زمان تاثیرگذار براین مسائل است به خصوص اینکه بازار مسکن همیشه با افت و خیز قیمتی همراه است.
حق کمیسیون مشاوران املاک «قیمت‌ثابت» نیست بلکه نرخی است بر مبنای ارزش ملک، بنابراین سال به سال و ماه به ماه این عدد افزایش پیدا می‌کند. پس چرا بنگاهداران دنبال افزایش پورسانت هستند؟
صالحی: نوسان حق کمیسیون در بازار مسکن بر اساس ارزش ملکی موجب می‌شود تا مشاوران املاک درآمد مشخصی نداشته باشند اما از طرف دیگر افزایش ارزش ملک موضوعی است که بنگاهداران هیچ دخالتی در آن ندارند به همین خاطر رشد ارزش ملک تاثیری بر میزان رضایت بنگاهداران ندارد.
تهرانی: اگرچه با افزایش قیمت ملک میزان حق کمیسیون هم با افزایش رو به رو می‌شود، اما تورم سالانه را نباید نادیده گرفت به همین دلیل بنگاهداران مسکن براین باورند که اتحادیه املاک و مسوولان باید برای تامین هزینه زندگی صنف بنگاهداران فرمول تعیین حق کمیسیون را تغییر دهند.
ولایتی: تعیین فرمول محاسبه حق کمیسیون مربوط به سال‌های پیش است و ضرایبی که در آن زمان برای بازه مبالغ خرید و فروش تعیین شده بود به ندرت مورد معامله قرار می‌گرفت، اما حالا به مرور زمان معاملاتی عقد می‌شود که با آن ضرایب همخوانی ندارد و باید ضرایب جدیدتری تعریف شود.
بنگاهداران مسکن چه هزینه‌ای بابت مشاوره، صرف ملک می‌کنند که آنقدر پورسانت دریافت می‌کنند؟(برای مثال: در یک معامله ۱۵۰ میلیون تومانی طرفین معامله یک میلیون و ۳۵۰ هزار تومان حق کمیسیون پرداخت می‌کنند.)
صالحی: اجاره‌بهای ملک، مالیات کسب‌وکار، مالیات بر ارزش افزوده، کدرهگیری، تعداد مشاور فعال در بنگاه هزینه‌های جاری خدمات مصرفی یک بنگاه هستند که باید با دریافت حق کمیسیون آنها را پرداخت کرد.
تهرانی: مشاوران املاک نزدیک به ۴۰ درصد از حق کمیسیون را دریافت می‌کنند و مابقی آن صرف هزینه‌های جاری می‌شود از سوی دیگر کلیه خرج هایی که بنگاه املاک برای فایل‌ها هزینه می‌کنند از طریق حق کمیسیون تعیین می‌شوند.
ولایتی: ۱۰ درصد از حق پورسانت مربوط به مدیر قرارداد است، ۳۵ درصد کمیسیون مربوط به مشاور املاک و درصدی هم هزینه غیرمتعارف بنگاه املاک می‌شود و مابقی مبلغ به مدیر بنگاه تعلق می‌گیرد و اینها مخارجی است که برای یک آژانس املاک در نظر گرفته می‌شود.
چرا بنگاهداران مسکن اظهار می‌کنند نرخ فعلی پورسانت کم است؟ با چه استدلالی چنین اظهاری می‌کنند؟
صالحی: منفعت و سودی که خریدار و فروشنده در معامله از آن برخوردار می‌شوند، واسطه معامله را در این منفعت دخیل می‌بیند به همین خاطر دلال توقع دارد که بتواند از این سود سهم دلخواه خود را از طریق پورسانت دریافت کند.
تهرانی: در حال حاضر هیچ کاسبی از وضعیت درآمدش راضی نیست و بنگاهداران املاک هم این حق را دارند که از درآمد فعلی خود با توجه به هزینه‌های روزمره که ماه به ماه رو به رشد است ناراضی باشند. به نظر می‌رسد بنگاهداران مسکن به ارزش مایحتاج روزانه خود نگاه می‌کنند و بعد در مورد رضایت درآمد خود صحبت می‌کنند.
ولایتی: اگر منصفانه بخواهیم در مورد توقع بنگاهداران از میزان درآمدشان اظهار‌نظر کنیم، بهتر است گفته شود که اگرچه حق کمیسیون مشاوران املاک در برخی کشورهای اروپایی بیشتر از کشور ما تعیین شده است اما با این حال میزان حق کمیسیون مشاوران ما ارزشمند است. شاید نارضایتی بنگاهداران به دلیل وضعیت ضعیف اقتصادی باشد زیرا اگر اقتصاد رو به رونق باشد از این میزان درآمد می‌توان به نحو احسن استفاده کرد.
اگر پورسانت بنگاه‌ها کم است، پس به نظر شما چه دلیلی دارد که تعداد بنگاه‌های املاک روز به روز در محله‌های تهران رو به افزایش است و گاهی اوقات ۳ بنگاه دیوار به دیوار هم در یک کوچه بن بست تاسیس می‌شود؟
صالحی: باید با صراحت گفت که وضعیت اشتغال بسیار خراب است و هر فردی با هر تحصیلات و سوادی به خود این اجازه را می‌دهد با حداقل توان مالی در صنف بنگاهداران املاک شروع به فعالیت کند. بسیاری از این افراد به عنوان اعضای صنف در ابتدا یا بهتر است گفته شود در ظاهر براین باورند که بنگاهدار مسکن بودن نیازی به تخصص ندارد، اما واقعیت این نیست؛ چراکه تخصص به عنوان امری اساسی برای این حرفه تلقی می‌شود.
تهرانی: این روزها شاید تنها شغلی که سرمایه نیاز ندارد، بنگاه املاک باشد.
شرایط نامناسب تامین کسب‌وکار باعثشده تا بسیاری از جوان‌های تحصیل کرده این روزها به این شغل رو بیاورند.
ولایتی: عدم کنترل و سازماندهی بازار مسکن توسط مسوولان باعثشده است تا هر فردی این روزها به خود اجازه ورود به این صنف را بدهد.
اکنون دایرکردن بنگاه املاک به عنوان کم‌هزینه‌ترین شغل محسوب می‌شود؛ چراکه هزینه خاصی برای راه‌اندازی ندارد و همچنین جواز فعالیت هم به سرعت آماده می‌شود و در اختیار متقاضی قرار می‌گیرد.
اما اگر نحوه درآمد زایی به سختی صورت بگیرد به طور یقین صنف بنگاهداران املاک آنقدر وسعت پیدا نمی‌کند. برای مثال اگر حضور یک حقوقدان در هر بنگاه برای ناظر بودن بر تنظیم معاملات و قراردادها ضروری اعلام شود به طور یقین برای بنگاه هزینه‌زا خواهد بود. امثال چنین تصمیماتی از سوی مسوولان موجب می‌شود تا راه برای ورود یکسری تازه وارد دشوار شود.
از سوی دیگر متقاضیان در بازار دچار بدبینی به دلیل رفتار زننده برخی از دلالان نخواهند شد و بازار مسکن هم اعتماد متقاضیان خود را جلب خواهد کرد.
شناسه خبر:
۱۸۵۸۰۲
ایراد «ریاضی» در پورسانت معاملات مسکن!
معاون بازرسی اتحادیه مشاوران‌املاک تهران: تعرفه بنگاه‌ها در سراسر کشور باید یکسان شود
۰
