به تازگی گزارش تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در تیرماه سال 1396 توسط بانک مرکزی منتشر شد که متأسفانه حاوی خبرهای خوبی نبود که در ادامه مسائل و اطلاعات آن را مورد تحلیل و بررسی قرار می‌دهیم.
اما لازم است قبل از مطالعه گزارش حتماً به دو نکته دقت کنید: 1- این گزارش فقط مخصوص شهر تهران است نه استان تهران. 2- این گزارش و اطلاعات معاملات و قیمت‌ها فقط مربوط به تیرماه است نه‌‌گزارش منتهی به تیرماه.
بررسی معاملات
در تیرماه سال 1396، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 14/5 هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل 2/5 درصد کاهش نشان می‌دهد؛ اما با توجه به کاهش معاملاتی که نسبت به سال قبل شاهد آن هستیم نه تنها هیچ‌گونه کاهش قیمتی اتفاق نیفتاده است بلکه بدتر، اسب سرکش افزایش قیمت‌ها بیشتر تاخت و تاز می‌کند. در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 46/2 میلیون ریال بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل 6/2درصد افزایش نشان می‌دهد.
یعنی باوجود اینکه کاهش معاملات را شاهد هستیم و هنوز رکود سنگین بازار مسکن ادامه دارد، ولی افزایش قیمت‌ها همچنان سیگنال‌های متضاد نشان می‌دهد. واقعیت این است، رکودی که از سال 92 آغاز شده است و رفته رفته و در سال‌های 93 و 94 سنگین‌تر شد، فقط رکود را در بخش معاملات مسکن نشان می‌داد و نه در قیمت و شاهد هیچ گونه کاهش قیمتی در این سال‌ها نبودیم. اما پراکندگی معاملات نشان می‌دهد که خریداران در خریدهایشان کم کم از اهداف‌ها و سطح کیفیت‌های مدنظرشان پایین می‌آیند و فقط به دنبال خانه‌دار شدن و برطرف شدن این نیاز مهم در شهر بزرگی مانند تهران هستند که هرساله اجاره‌هایش افزایش می‌یابد و باعث کاهش درآمد و قدرت خرید مردم می‌شود. بر همین اساس بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در تیر ماه سال 1396 حاکی از آن است که واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 46/2 درصد بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با تیر ماه سال قبل 5/8 واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت 6 تا 10 سال و بیش از 15 سال افزوده شده است.
طبق جدول 1 همانطور که مشاهده می‌کنید سهم آپارتمان‌های تازه ساخت و نو معاملات در شهر تهران کاسته شده است و در عوض بیشترین تغییر معاملات را در واحدهای مسکونی 16 الی 20 سال مشاهده می‌کنیم که از تعداد 1184 معامله به 1762 افزایش داشته است که حدوداً بیش از 48 درصد افزایش را نشان می‌دهد. این روند تقریباً از سال 94 آغاز شده است و بازار خرید و فروش آپارتمان‌هایی با قدمت بالا بیشتر از آپارتمان‌های دیگر داغ است. اما تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در تیرماه سال 1396 حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، مناطق 5 با سهم 16/5 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است .همچنین مناطق 4 و 2 به ترتیب با سهم‌های 10/9 و 9/4 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع 73/1 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به 10 منطقه شهر ( به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5 ، 4 ، 2 ، 8 ، 14 ، 10 ، 7 ، 15 ، 11 و3 ( بوده و 12 منطقه باقی مانده 26/9 درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.
تحولات قیمت
اما بخش مهم گزارش بخش تحولات قیمت مسکن در تیرماه سال جاری است که نسبت به ماه قبلش و ماه مشابه‌اش در سال قبل سنجیده و تحلیل‌هایی نیز ارائه خواهد شد. طبق جدول 2 در تیر ماه سال 1396، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 46/2 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب1/2 و 6/2 درصد افزایش نشان می‌دهد.
بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه ) 12معادل 13 درصد( و بیشترین میزان کاهش به منطقه1 )معادل 1/3 درصد (تعلق دارد. منطقه 1 معادل محله‌های چیذر، الهیه، نیاوران، قیطریه، تجریش و ولنجک است که به قیمت بالای آپارتمان‌هایش مشهور است و بعضی از آنها به هر متر30میلیون هم می‌رسد. به نظر می‌رسد با رکود شدیدی که در بازار مسکن حکم فرما شده، بخش تقاضاهای سوداگری که اصولاً توسط افرادی با سطح درآمدی بالا ایجاد می‌شد، کاهش شدیدی یافته است و از آنجا که اصولاً افرادی که در این مناطق مسکن تهیه می‌کنند بخش زیادی از تقاضایشان تقاضای سوداگری است و شناخت و قدرت اقتصادی بالا برای تحلیل نوسانات و اوضاع بازارمسکن دارند. طبق نمودار 3 توزیع فراوانی تعداد معاملات بر حسب قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی نشان می‌دهد که توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربع بنا در تیرماه سال1396 حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی 30 تا 35 میلیون ریال به ازای هر متر مربع بنا با سهم 12 درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و دامنه‌های قیمتی 25تا 30 و 35 تا 40 میلیون ریال به ترتیب با سهم‌های 11/1و 10/6 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.
دراین ماه، توزیع حجم معاملات به گونه‌ای بوده است که 59/7 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی شهر تهران ( 46/2 میلیون ریال ) معامله شده‌اند. همانطور که مشاهده می‌کنیم طبق نمودار 1 تقریباً قشر ضعیف و متوسط که از سر نیاز به تقاضای مسکن اقدام می‌کند، حضور خود را در معاملات مسکن دارد و کم‌و بیش به خرید می‌پردازد، بنابراین برای رونق بازار مسکن نیاز به تقاضای سوداگرانه وجود دارد که این مسأله با رویکرد اشتباه وام مسکن که از طریق وزارت راه و شهرسازی اتخاذ شده بود، اجرا نمی‌شود و به نتیجه‌ای نمی‌رسد.
