سال‌هاست که کارشناسان حوزه مسکن، یکی از عوامل مهم فشار بر بازار اجاره را حضور گسترده اتباع خارجی در کلان‌شهرها و حتی شهرهای میانی کشور می‌دانند. این گروه از ساکنان، با حضور انبوه خود در بازار اجاره، عملاً باعث افزایش تقاضا برای واحدهای کوچک و میان‌متراژ شده‌اند؛ مسکنی که در همین بازه نیز مورد نیاز بخش بزرگی از خانواده‌های ایرانی است. این تقاضای فشرده نه‌تنها رقابت میان مستاجران ایرانی را سخت‌تر کرده، بلکه دست موجران را برای افزایش بی‌رویه اجاره‌بها باز گذاشته است.
با آغاز روند خروج اتباع، اکنون می‌توان انتظار داشت که این فشار تقاضا در مناطق خاصی که اتباع بیشتر حضور داشتند، کاهش یابد. نتیجه طبیعی این کاهش تقاضا، متعادل شدن قیمت‌ها در بازار اجاره است. درواقع، با کم شدن رقابت در بازار، موجران برای پر کردن واحدهای خالی خود ناچار خواهند بود قیمت‌ها را تعدیل کنند، به‌ویژه در مناطقی که حضور اتباع به شکل ملموس بر نرخ‌ها تأثیر گذاشته بود.
از سوی دیگر، حضور پررنگ اتباع در بافت‌های فرسوده و خانه‌های قدیمی باعث شده بود که بخشی از ظرفیت بازار اجاره برای خانوارهای کم‌درآمد ایرانی عملاً مسدود شود. حالا با باز شدن این ظرفیت، خانواده‌هایی که تا پیش از این به دلیل گرانی، بی‌خانمانی یا مهاجرت اجباری به حاشیه‌ها کشیده شده بودند، می‌توانند بار دیگر در محدوده‌های نزدیک‌تر به محل کار یا مدرسه فرزندان‌شان سکونت پیدا کنند.
فرصت تنفس برای بازار اجاره در فصل داغ جابه‌جایی‌ها
تلاقی خروج گسترده اتباع با فصل جابه‌جایی‌ها در بازار اجاره، یک موقعیت خاص و کم‌سابقه برای مستاجران ایرانی به وجود آورده است. در ماه‌های تیر و مرداد که بیشترین میزان نقل‌وانتقالات ملکی در سال انجام می‌شود، معمولاً مستاجران با قیمت‌های نجومی و رقابت نفس‌گیر برای یافتن واحد مناسب مواجه می‌شدند. اما حالا داده‌ها از کاهش نسبی فشار در برخی مناطق حکایت دارد و پیش‌بینی می‌شود که نرخ رشد اجاره در این تابستان، برخلاف سال‌های قبل، شتاب کمتری داشته باشد.
این وضعیت به‌ویژه برای دهک‌های پایین درآمدی که درگیر شدیدترین آسیب‌های اقتصادی هستند، خبری امیدوارکننده تلقی می‌شود. خانوارهایی که ماه‌ها به دنبال واحدی با قیمت مناسب بودند و با نارضایتی خانه‌به‌خانه می‌گشتند، اکنون می‌توانند شانس بیشتری برای یافتن سرپناه مناسب داشته باشند. این موضوع در بلندمدت می‌تواند به افزایش رضایت اجتماعی و کاهش فشار روانی بر طبقات آسیب‌پذیر بینجامد.
در بسیاری از مناطق جنوبی تهران، حاشیه مشهد، کرج، و حتی برخی مناطق صنعتی نظیر ساوه یا پاکدشت، حضور انبوه اتباع باعث افزایش نامتعارف اجاره‌ها شده بود. گزارش‌های غیررسمی حاکی از آن است که برخی از واحدها تنها به اتباع اجاره داده می‌شدند، چرا که صاحب‌خانه‌ها ترجیح می‌دادند مستاجرانی داشته باشند که نقدی و پیش‌پرداخت بالا بدهند، حتی اگر به قیمت فشار بر مردم محلی تمام شود. حالا این امتیاز ناپایدار در حال پایان یافتن است.
در سطح کلان‌تر نیز، این تغییر می‌تواند به بازگشت تعادل به یک بازار ملتهب کمک کند. سال‌هاست که سیاست‌گذاران بخش مسکن درگیر مسائلی مانند کمبود عرضه، افزایش هزینه ساخت‌وساز و ضعف نظارت بر اجاره‌بها هستند. در چنین شرایطی، کاهش ناگهانی بخشی از تقاضای بازار، هرچند موقتی، یک فرصت نادر برای اصلاح و بازتنظیم بازار خواهد بود.
ضرورت استفاده هوشمندانه از فرصت کاهش فشار تقاضا
در این میان، انتظار می‌رود نهادهای سیاست‌گذار در حوزه مسکن و شهرداری‌ها با هوشمندی از این فرصت بهره‌برداری کنند. تقویت سامانه‌های ثبت قرارداد، شفاف‌سازی وضعیت اجاره‌بها در مناطق مختلف، و تدوین بسته‌های حمایتی برای مستاجران کم‌درآمد، می‌تواند این فرصت را از یک اتفاق مقطعی به یک روند پایدار بدل کند. کاهش تقاضا، اگر با سیاست درست همراه نشود، ممکن است در مدت کوتاهی جای خود را به رکود بدون اصلاح بدهد.
همچنین، باید مراقب بود که این تغییرات منجر به ایجاد حباب‌های جدید در بازارهای موازی نشود. ممکن است برخی سرمایه‌گذاران با مشاهده کاهش اجاره در مناطق خاص، بخواهند دارایی خود را به بازارهایی مانند ارز یا خودرو منتقل کنند. دولت باید با ابزارهای تنظیم‌گر، اطمینان حاصل کند که تعادل جدید بازار اجاره، دستخوش تلاطم‌های بیرونی نشود.
در کنار همه این موارد، باید به نیازهای بلندمدت مسکن نیز توجه داشت. خروج اتباع، هرچند موقتاً فشار را کاهش داده، اما به‌هیچ‌وجه جای خالی ساخت‌وساز، به‌ویژه در بخش مسکن اجتماعی و استیجاری را پر نمی‌کند. دولت باید از این فرصت آرامش نسبی استفاده کند تا پروژه‌های نیمه‌تمام را تکمیل و عرضه واقعی مسکن را تقویت کند.
در نهایت، خروج اتباع غیرمجاز، هرچند بر پایه ملاحظات امنیتی آغاز شد، اکنون می‌تواند اثری مثبت و ملموس بر زندگی روزمره میلیون‌ها مستاجر ایرانی بگذارد. به شرط آن‌که این فرصت استثنایی با نگاه برنامه‌محور، مردمی و مبتنی بر عدالت اجتماعی پیگیری شود، می‌توان امیدوار بود که یک گام بزرگ به سوی اصلاح بازار اجاره و ارتقاء کیفیت زندگی مردم برداشته شده باشد.
در صورت تمایل به پیگیری اخبار روز حوزه مسکن و آخرین تحولات در بازار اجاره، سرویس راه و مسکن پایگاه خبری گسترش نیوز را دنبال کنید.
