علاوه بر عوامل اقتصادی، انتظار برای کاهش قیمت‌ها یا اصلاحات سیاستی آینده نیز باعث شده تا حجم معاملات به شدت افت کند. بسیاری از فروشندگان برای دریافت قیمت‌های مطلوب صبر می‌کنند و خریداران نیز با دیدن قیمت‌های بالا و شرایط مالی محدود، تمایلی به انعقاد قرارداد ندارند. این چرخه باعث رکود مداوم و کاهش چشمگیر حجم معاملات در بازار شده است و نگرانی‌ها از طولانی شدن این وضعیت را افزایش می‌دهد.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن گفت: بیشترین اطلاعات ثبت شده در سامانه خودنویس از شهریور ۱۴۰۳ تاکنون، ماهانه ۹۰۰ هزار معامله خرید و فروش مسکن بوده است.
نرگس رزبان، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی گفت: سال ۱۴۰۲ در راستای تکالیف مشخص شده در قانون جهش تولید مسکن به منظور ایجاد بستر قانونی برای ثبت رایگان قراردادهای اجاره مسکن، ثبت این گروه از قراردادها در سامانه ایران املاک متوقف شد و سامانه‌ای با نام سامانه «خودنویس»، جایگزین سامانه قبلی شد. از مردادماه ۱۴۰۳ نیز ثبت معاملات خرید و فروش در سامانه ایران املاک متوقف شد و این قراردادها نیز به سامانه خودنویس منتقل شد.
وی با بیان اینکه در جریان این نقل و انتقال سامانه‌ای که تکلیف قانونی نیز بوده است، چند رویداد باعث بروز وقفه در انتشار اطلاعات و آمار قیمت مسکن شد، خاطرنشان کرد: یکی از موارد مهم در این زمینه «ضعف‌های زیرساختی سامانه خودنویس» بود که امکانات پردازش داده‌ها به منظور استخراج آمار و اطلاعات و ارائه آن به جامعه، مشابه امکانات سامانه ایران املاک، در آن پیش بینی نشده بود. بنابراین، طی یکسال اخیر، برطرف کردن این نقص اطلاعاتی و زیرساختی در وزارت راه و شهرسازی در دستور کار قرار گرفت.
رزبان، افزایش عمق رکود در بازار معاملات مسکن و همچنین افت شدید حجم معاملات ثبت شده در سامانه خودنویس را از دیگر دلایل این موضوع عنوان کرد و افزود: افزایش عمق رکود معاملاتی در بازار مسکن ناشی از اثر همه مؤلفه‌های اقتصادی و … نیز در این زمینه باعث شد که تعداد معاملات و یا فراوانی معاملات ثبت شده در سامانه خودنویس به شدت کاهش پیدا کند.
علت توقف انتشار آمار قیمت مسکن چیست؟
وی ادامه داد: البته این افت و کاهش در ماه‌های پایانی فعالیت سامانه ایران املاک هم شروع شده و مشاهده شده بود. بنابراین، از آنجا که موضوع فراوانی داده‌ها برای پردازش اطلاعات و نتیجه‌گیری‌های نهایی به منظور انتشار آمار رسمی، موضوع بسیار مهمی است و ناکافی بودن فراوانی داده‌ها ممکن است منجر به انحراف آماری و ارائه سیگنال نادرست به بازار شود، امکان ارائه متوسط قیمت مسکن شهر با استناد به داده‌های ناکافی وجود نداشت.
مدیر کل دفتر اقتصاد مسکن افزود: از سوی دیگر دو سامانه‌ای شدن معاملات به دلیل ایجاد امکان قانونی برای فعال شدن چند سامانه باعث شد، علاوه بر سامانه خودنویس، بخشی از معاملات مسکن در سامانه دیگری به نام سامانه «کاتب» وابسته به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به ثبت برسد. به همین علت، اینکه در وزارت راه و شهرسازی تنها با اتکا به آمار یک سامانه بتوان مرجعیت آماری بازار مسکن را در اختیار گرفت با مشکل و مانع روبه‌رو شد. چرا که داده‌های سامانه کاتب تاکنون در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار نگرفته است تا فرآیند تجمیع اطلاعات و سپس استخراج متوسط قیمت مسکن شهر تهران با اتکا به آن انجام شود.
وی تاکید کرد: اعلام میانگین قیمت مسکن در یک شهر بر اساس داده‌های رسمی زمانی امکان‌پذیر است که مرجع آماری به کل آمارهای معاملات مسکن دسترسی داشته باشد.
رزبان گفت: هم‌اکنون وزارت راه و شهرسازی آمار مربوط به آن گروه از معاملات مسکن که در سامانه خودنویس ثبت شده است را در اختیار دارد و امکان پردازش آن را نیز دارد. اما به علت «کاهش تعداد معاملات» و «ناکافی بودن فراوانی داده‌ها»، نمی‌توانیم اعلام دقیقی از میانگین قیمت مسکن داشته باشیم.
بالاترین اطلاعات ثبت شده در سامانه خودنویس
مدیر کل دفتر اقتصاد مسکن ادامه داد: چرا که تعداد معاملات مسکن در شهر تهران از متوسط ماهانه ۷ تا ۸ هزار معامله صحیح مسکن طی یک ده اخیر (البته از نیمه دوم سال ۱۴۰۲ به بعد این میزان به حدود ماهانه ۳ تا ۴ هزار معامله مسکن رسیده بود)، هم‌اکنون و بر اساس داده‌های ثبت شده در سامانه خودنویس، به کمتر از هزار معامله رسیده است.
وی بیان کرد: بالاترین اطلاعات ثبت شده در سامانه خودنویس در حوزه خرید و فروش مسکن از شهریور ۱۴۰۳ تاکنون، ماهانه ۹۰۰ هزار معامله بوده است. در برخی ماه‌ها حتی این میزان به ۴۰۰ معامله نیز کاهش یافته است.
رزبان با بیان اینکه به دلیل کاهش شدید تعداد معاملات، میانگین قیمت معاملات انجام شده در هر ماه به شدت تحت تأثیر ویژگی‌های ملک معامله شده مانند سن بنا، محل وقوع، موقعیت واحد در ساختمان و … قرار می‌گیرد، گفت: به عنوان نمونه در یک ماه بیش از ۱۵۰ معامله از حدود ۷۰۰ معامله ثبت شده در حوزه خرید مسکن در سامانه خودنویس، مربوط به یک منطقه در شهر تهران بوده است.
سطح متوسط قیمت متأثر از عوامل گمراه کننده است
وی ادامه داد: بالا بودن تعداد معاملات در این منطقه در آن ماه، ناشی از فروش واحدهای یک پروژه انبوه‌سازی در آن منطقه بوده است. در حالی که در ماه‌های بعد چنین حجمی از معاملات در آن منطقه به ثبت نرسیده است. بنابراین در چنین شرایطی، سطح متوسط قیمت به شدت تحت تأثیر عوامل گمراه کننده قرار می‌گیرد و میانگین بهای معاملات انجام شده برای اعلام متوسط قیمت مسکن در سطح شهر، به لحاظ آماری قابل اتکا و استناد نیست.
مدیر کل دفتر اقتصاد مسکن افزود: البته تمام اطلاعاتی که در این زمینه در اختیار داشتیم بعد از چند مرحله پردازش و پالایش در اختیار مرکز آمار و بانک مرکزی قرار گرفته است. اما این مراجع و مراکز آماری هم به دلیل ناکافی بودن فراوانی داده‌ها و نگرانی از ارائه سیگنال غلط به بازار آن را منتشر نکرده‌اند.
رزبان گفت: واقعیت آن است که با همین اطلاعات موجود، برآوردی از قیمت وجود دارد. روندها مشخص است اما نمی‌توان با اتکا به این داده‌ها، میانگین قیمت معاملات انجام شده را به عنوان متوسط قیمت شهر تهران اعلام کرد.
وی در پایان خاطرنشان کرد: موضوع تجمیع اطلاعات دو سامانه کاتب و خودنویس و همچنین سیاست‌گذاری برای اعمال روش‌های جایگزین کشف و استخراج داده‌های موثق به منظور ایجاد امکان اعلام متوسط قیمت مسکن در شهر تهران و سایر شهرها و برطرف کردن این نقص آماری در دستور کار معاونت مسکن و دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی قرار دارد.
