بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ مسیری پرفراز و نشیب و پر از التهاب را طی کرد؛ سالی که با امید به یک توافق سیاسی میان ایران و آمریکا آغاز شد اما با واقعیتهای سخت اقتصادی و نظامی دستوپنجه نرم کرد.
در این میان، رفتار سرمایهگذاران و متغیرهای اقتصادی، چهره این بازار را بارها تغییر داد؛ تا جایی که بسیاری از پیشبینیها درباره چشمانداز بازار مسکن در سال 1405 نقش بر آب شد. تجارتنیوز در این گزارش، نگاهی به بازار مسکن و رخدادهای آن در سال ۱۴۰۴ داشته و به این سوال پاسخ داده است که آیا معاملات ملک در سال 1405 شکوفا میشود؟
فروش زیر قیمت واحدهای مسکونی پس از شوک جنگ ۱۲ روزه
از ابتدای سال ۱۴۰۴ فضای بازار مسکن تحت تاثیر مذاکرات ایران و آمریکا در حالت انتظار و سکون قرار داشت. خریداران و فروشندگان با امید به احتمال توافق، معاملات خود را به تعویق انداخته بودند و بازار مسکن روندی کاملا احتیاطی داشت. اما دیری نپایید که آرامش بهاری بازار مسکن در خردادماه از بین رفت.
با وقوع جنگ ۱۲ روزه و حملات رژیم صهیونیستی به ایران، روند معاملاتی بازار مسکن بر هم خورد. در بحبوحه این تنش، حجم فایلهای فروش مسکن به شدت افزایش یافت و بسیاری از مالکان ترجیح دادند واحد خود را حتی زیر قیمت عرضه کنند.
این وضعیت در مناطق شمالی پایتخت و مناطقی که هدف حملات قرار گرفته بودند، با ریزش قیمتی بین ۸.۵ تا ۳۰ درصدی هم همراه شد. بررسیهای میدانی تجارتنیوز در آن زمان نشان میداد که برخی از صاحبان املاک لوکس تهران بهدلیل مهاجرت، واحدهای خود را با تخفیفهای قابل توجهی به فروش گذاشتهاند.
تابستان گرم بازار مسکن با رشد 20 تا 50 درصدی قیمتها
با آغاز آتشبس و کاهش تنشها در تابستان، آرامش نسبی به بازار مسکن بازگشت. همزمان با فصل جابهجایی و نقل و انتقالات، بازار کمکم رونق گرفت و قیمتها روند تصاعدی پیدا کردند. بر اساس بررسیهای میدانی تجارتنیوز، در این بازه، اجارهبها نیز رشدی سلیقهای و قابل توجه داشت؛ به طوری که متوسط رشد اجارهبها در سال ۱۴۰۴ بین ۲۰ تا ۵۰ درصد برآورد میشد.
معاملات خرید و فروش مسکن نیز تا حدودی در تابستان به جریان افتاد. بررسیها نشان میداد، بازار مسکن در شهرهای شمالی کشور با حجم زیادی از تقاضا روبهرو شده و قیمت مسکن در این شهرها رشد قابل توجهی را ثبت کرده بود.
خواب زودهنگام بازار مسکن در پاییز و هجوم سرمایه به بازارهای موازی
با شروع فصل پاییز، دوباره زنگ خطر در بازار مسکن به صدا درآمد؛ رشد شدید قیمتها و رکوردشکنیهای پیاپی در بازارهای طلا، سکه، ارز و بورس، باعث شد سرمایهها به جای بازار مسکن با نقدشوندگی پایینتر و نیاز به سرمایه بیشتر، به سمت بازارهای موازی و نقدشوندهتری هدایت شوند که سرمایه کمتری را هم میطلبیدند.
همین موضوع باعث شد تا بازار مسکن بیش از پیش در باتلاق رکود معاملاتی گرفتار شود و زودتر از موعد مقرر به خواب زمستانی فرو برود. رکود معاملاتی بهویژه در مهرماه و آبانماه شدیدتر بود و در ماه آذر از شدت این رکود تا حدی کاسته شد.
زمستان پرتنش مسکن و تمایل خریداران به واحدهای کوچکمتراژ
در اوایل زمستان و با نزدیک شدن به پایان سال، تقاضای فصلی باعث شد حجم معاملات به مرور افزایش پیدا کند. اما خلاف انتظار، عرضه واحدها کم شد، تعداد فایلهای فروش به شدت کاهش یافت و بازار تقریبا از فروشنده خالی شد.کمبود عرضه در کنار تقاضای مصرفی، باعث شد قیمت مسکن در عرض یک ماه رشدی بین ۱۰ تا ۱۵ درصد را تجربه کند. بررسیهای تجارتنیوز نشان میدهد در این دوره، واحدهای کوچکمتراژ در مناطق مرکزی و جنوبی به دلیل قیمت مناسبتر، با حجم تقاضای بیشتری مواجه شدند و رشد قیمتی بالاتری را نسبت به سایر مناطق تجربه کردند.
با این حال، روند صعودی معاملات در اواسط دیماه با شروع اعتراضات و وقایع تلخ ۱۸ و ۱۹ دی و همچنین قطعی سراسری اینترنت مختل شد. به این ترتیب، نوعی بیاطمینانی و تردید در بازار مسکن شکل گرفت.
در نهایت نیز با شروع جنگ در هفته دوم اسفندماه و تداوم حملات آمریکا و رژیم صهیونیستی به ایران، سطوح قیمتی مسکن فریز و معاملات عملا متوقف شد. بررسیهای میدانی تجارتنیوز حاکی از آن است که خریداران و فروشندگان در میانه جنگ بلاتکلیف مانده و از انجام معامله منصرف شدند.
2 جنگ و 2 رفتار متفاوت در بازار املاک
علیرغم تمام التهابات و ماجراهای سال ۱۴۰۴ واکنش بازار مسکن به دو جنگ، با هم تفاوت داشت. پس از جنگ ۱۲ روزه، حجم فایلهای فروش افزایش و قیمت مسکن ریزش کرد، اما به دلیل طولانیشدن جنگ اسفندماه و رسیدن به روزهای پایانی سال، تغییر محسوسی در تعداد فایلها مشاهده نشد و قیمتها نیز ثابت ماندند.
همچنین، بررسیها نشان میدهد که فایلهای فروش فوری نیز عمدتا به دلیل نیاز مالی شدید فروشندگان در بازار عرضه شده و معامله قابل توجهی صورت نگرفته است. مشاوران املاک تهران به تجارتنیوز میگویند که حجم معاملات کاهش قابل توجهی داشته و تنها خریداران مصرفی واقعی که با طلا معامله میکنند یا پیش از جنگ خانه خود را فروختهاند، اقدام به خرید کردهاند.
بر اساس مشاهدات میدانی، بازار مسکن در پایان سال ۱۴۰۴ از حضور سرمایهگذاران خالی شد و عمده معاملات آن به دایره محدود مصرفی تقلیل یافت؛ به این ترتیب در سایه تنشهای سیاسی و جنگ رکود بازار ملک و مسکن تعمیق شد.
میراث رکود و بیثباتی بازار مسکن برای سال ۱۴۰۵
سال ۱۴۰۴ را میتوان بهعنوان سالی سخت و پرتنش در تاریخ بازار مسکن ثبت کرد؛ سالی که بازار ملک در میان امید و ناامیدی، گرفتار شد. این بازار که با آغاز سال و زیر سایه مذاکرات، بلاتکلیف شده بود، ناگهان با غافلگیریهای نظامی و دو جنگ متوالی روبهرو شد.
تنشها و ریسکهای سیاسی در کنار جهشهای افسارگسیخته طلا و ارز، نه تنها چشمانداز بازار مسکن را تیره و تار کرد، بلکه سرمایهگذاران را فراری داد و بازار را در تله رکود تورمی گرفتار کرد.
آنچه بر بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ گذشت، روایتی از بلاتکلیفی و بیاطمینانی، تعلیق معاملات، خالی شدن بازار از فروشنده و فریز شدن قیمتها در سایه جنگ بود. میراثی که بازار مسکن برای سال ۱۴۰۵ به جا گذاشت، رکود بود و تمامی پیشبینی و تحلیلها را در ابهام فرو برد.
با توجه به چشمانداز نامعلوم از مدتزمان جنگ فعلی و تحولات اقتصادی پیش رو در سال نو، نمیتوان افق مشخصی را برای بازار مسکن ترسیم کرد. با این حال، در صورتی که سایه جنگ از سر کشور برداشته شود، اقتصاد ثبات خود را بازیابد و پیروزی در این جنگ، دستاورهای ملموس اقتصادی و سیاسی خود را نمایان کند، بازار مسکن نیز میتواند بار دیگر عرضه رونق و چرخش سرمایه باشد.
