این خبر از دادههای سازمان امور مالیاتی بیرون آمده و اخبار غیررسمی از هزینه 60 میلیون تومانی برای ساخت هر متر مسکن در پایتخت حکایت دارد. تورم نقطهبهنقطه در نهادههای اصلی ساختمان مانند چوب، سرامیک و ایزوگام جهش 60 تا 90 درصدی را نشان میدهد و در غیاب دو ساله آمارهای رسمی، دادههای غیررسمی به جهش 80 درصدی قیمت خانههای تهران در یک سال اخیر ختم میشود. مجموع این فشارها در سمت عرضه تقاضای بازار را به شکل محسوسی سمت آپارتمانهای کوچکمتراژ سوق داده است.
افزایش قیمت عرصه در بازار مسکن تهران
عرصه در بازار املاک به معنی زمین محل احداث ساختمان است. شاید عبارت اعیان هم به گوشتان خورده باشد که این یکی همان بنا یا آپارتمان ساختهشده روی زمین است. در شهرهای بزرگ مثل تهران سهم قیمت عرصه در قیمت تمامشده مسکن بیشتر از چیزی است که تصور میکنید. چون گاهی 70 تا 80 درصد از ارزش کل یک ملک را قیمت زمین یا همان عرصه تشکیل میدهد.
دادههای جدید سازمان امور مالیاتی در شهر تهران نشان میدهد ظرف یک سال ارزش معاملاتی زمین 67 درصد جهش داشته است. در شمال تهران قیمت عرصه برای هر متر تا 28 میلیون تومان بالا رفته است. در منطقه دو این عدد به 19 میلیون تومان بابت هر متر میرسد و در مناطقی مثل منطقه پنج که جزو پرمعاملهترین محدودههای تهران به حساب میآید، از عددی بین 12 تا 13 میلیون تومان صحبت میشود.
افزایش تمایل به خرید واحدهای کوچکمتراژ
گزارشهای غیررسمی از معاملات مسکن تهران نشان میدهد که واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از 70 متر بیشترین سهم را در میان قراردادهای خرید و فروش به خود اختصاص دادهاند. آپارتمانهای قرار گرفته در بازه متراژی 50 تا 60 متر در صدر لیست تقاضا قرار دارند.
یکی از برداشتها نسبت به دادههای بازار مسکن تهران میتواند فاصله افتادن بین قدرت خرید متقاضیان مصرفی و حتی سرمایهگذاران با واحدهای بزرگمتراژ باشد. فایلهای فروش آپارتمانهای زیر 60 متر در بنگاههای املاک در مدت زمان کمتری معامله میشوند اما آپارتمانهای بالای 100 در مدت زمان بیشتری خریدار پیدا میکنند.
افزایش هزینه ساخت مسکن
هزینه احداث بنا یکی از دو پایه اصلی تعیین قیمت آپارتمان است. طبق برآوردهای جدید ساختوساز با یک جهش قیمتی در بخش هزینههای اجرایی روبهرو شده است. رئیس انجمن صنعت ساختمان در این خصوص اعلام کرده است که کف قیمت ساخت مسکن بدون در نظر گرفتن هزینه خرید زمین و پرداخت عوارض و انواع مجوزها برابر با 400 دلار به ازای هر متر مربع است. با احتساب نرخ روز ارز این رقم از متری 60 میلیون تومان فراتر میرود. این یعنی یک واحد 100 متری تنها در بخش ساخت نیازمند حداقل شش میلیارد تومان بودجه است.
در کنار این اظهارات آخرین دادههای مرکز آمار ایران از وضعیت نهادههای ساختمانهای مسکونی شهر تهران نیز فشار هزینهها را تایید میکند. شاخص قیمت مصالح ساختمانی نشاندهنده تورم نقطهبهنقطه در اکثر گروههای کالایی است. بررسی آمارها نشان میدهد گروه سیمان، بتن، شن و ماسه تورم نقطهبهنقطه بالای 45 درصد را ثبت کرده است. بیشترین میزان افزایش قیمتها اما در گروه چوب به چشم میخورد که در این بخش با تورم بالای 96 درصدی طرف هستیم.
تورم 63 درصدی گروه گچ و گچکاری، تورم 61 درصدی در گروه موزاییک، کاشی و سرامیک، تورم 64 درصدی در گروه ایزوگام و قیرگونی و تورم 75 درصدی در گروه شیرآلات نیز در هزینه تمامشده مسکن موثر است.
جدیدترین قیمتها از بازار مسکن تهران
قریب دو سال از انتشار آخرین دادههای رسمی بازار مسکن تهران میگذرد. تابستان 1403 بانک مرکزی گزارشی از متوسط قیمت مسکن اعلام کرد و از آن تاریخ هیچ گزارش رسمی دیگری وجود ندارد. با این حال بررسی روند یکساله بازار مسکن پایتخت از افزایش 80 درصدی قیمت مسکن در تهران طی یک سال گذشته حکایت دارد.
قیمت مسکن بر اساس جدیدترین فایلهای پیشنهادی در مرکز تهران برای خانههای نوساز از مرز متری 150 میلیون تومان عبور کرده است. اگر سراغ شمال شهر و محلههای گرانقیمت تهران برویم، این عدد میتواند تا مرز 300 تا 400 میلیون تومان عبور کند و در جنوب تهران هم واحدهای نوساز زیادی با قیمت بیش از 100 میلیون برای هر متر برای فروش گذاشته شدهاند.
