کارشناسان معتقدند «به جای فعالیت با چشم‌‌بسته در بازاری پیچیده»، می‌توان چشم‌انداز اوضاع این بازار را از طریق «بررسی مهم‌ترین عوامل بیرونی و درونی موثر بر متغیرهای ملکی» به شکل احتیاطی و در قالب سناریوهای مختلف تصویر کرد.
تصویر اولیه بازار مسکن ۹۸ با معرفی خط‌دهنده‌های رفتاری حوزه املاک در سال جاری از سوی صاحب‌نظران حوزه مسکن تشریح خواهد شد. معرفی متغیرهای اثرگذار بر تحولات بازار مسکن و طرح سناریوهای احتمالی درخصوص سرنوشت هر کدام از اجزای زیرمجموعه این بازار به‌نوعی به‌عنوان کارت ورود طیف‌های مختلف فعال در بازار ملک به‌خصوص متقاضیان مصرفی، متقاضیان سرمایه‌ای و فعالان اقتصادی حوزه مسکن اعم از سازندگان و سرمایه‌گذاران ساختمانی تلقی می‌شود. اطلاع از تصویر اولیه و سناریوهای احتمالی درخصوص سرنوشت بازار مسکن ۹۸ به ویژه منجر به اخذ تصمیم مناسب از سوی طیف سرمایه‌گذار و همچنین ارائه واکنش مطلوب‌تر در مواجهه با تغییر و تحولات آنی این بخش از سوی تقاضای مصرفی بازار خواهد شد.
هر چند از دید بسیاری از کارشناسان و صاحب‌نظران بازار مسکن به دلیل شرایط خاص و ویژه سال جاری، امکان ارائه سناریوی قطعی درخصوص آینده بازار ملک در بخش‌های گوناگون اعم از معاملات خرید و فروش، ساخت‌وساز، سرمایه‌گذاری و... وجود ندارد اما پیش‌بینی احتمالات پیش‌روی این بازار با کسب اطلاع از متغیرهای درونی و بیرونی اثرگذار بر بازار ملک می‌تواند منجر به ایجاد یک تصویر اولیه و البته ضروری برای ورود به بازار و انجام هر نوع اقدام از سوی طیف‌های مختلف فعال در این بازار شود.
هم‌اکنون به‌واسطه شرایط خاص بازار مسکن و سایر بازارها، گروه قابل توجهی از متقاضیان ورود و فعالیت در این بازار در حاشیه آن در انتظار دستیابی به تصویری قابل اتکا از آینده این بازار قادر به تصمیم‌گیری درست درخصوص زمان ورود و نحوه فعالیت در بازار ملک نیستند؛ این در حالی است که دستیابی به این تصویر اولیه پس از اطلاع از عوامل موثر در شکل‌گیری تحولات بازار ملک در سال ۹۸ این گروه از متقاضیان را از حاشیه به متن بازار منتقل کرده و به آنها قدرت تصمیم‌گیری خواهد داد. هر چند در شرایط فعلی به دلیل وجود شرایط نااطمینانی در بازار مسکن و سایر بازارها، ارائه تصویر قطعی از آینده پیش‌رو امکان‌پذیر نیست اما دستیابی به پیش‌بینی محتاطانه بازار به منظور ارائه محتمل‌ترین سناریوها و نزدیک‌ترین تصویر از آینده بازار مسکن به واقعیت، به واسطه شناسایی، معرفی، تشریح و بررسی مهم‌ترین متغیرها و پارامترهای موثر بر بازار مسکن در سال جاری امکان‌پذیر است. در صورت عدم دسترسی فعالان بازار به این سناریوهای محتمل، عملا امکان انتخاب، تصمیم‌گیری و واکنش به تغییرات آنی بازار وجود ندارد و ریسک تصمیم‌گیری و اقدام به بالاترین حد خود خواهد رسید.
همایش چشم‌انداز بازارها در سال ۹۸ با هدف ارائه این تصویر اولیه و طرح سناریوهای احتمالی درخصوص آینده پیش‌روی بازار و سایر بازارهای اقتصادی طراحی شده است. آنچه شرایط بازار مسکن در سال ۹۸ را خاص و ویژه کرده است به وضعیت سایر متغیرهای اثرگذار بر این بازار از بیرون بازار ملک (متغیرهای بیرونی) مربوط می‌شود؛ وجود انتظارات تورمی، عدم قطعیت در سایر بازارها، نوسانات پی‌در پی قیمتی در بازار ملک از ناحیه شوک‌های ارزی، شرایط ویژه سیاسی و بین‌المللی مرتبط با ایران و به تبع آن موضوع تحریم‌ها و سایر فاکتورهایی که به‌خصوص طی یک سال گذشته منجر به بروز نوسان و التهاب در بازار مسکن شد، آینده پیش‌روی بازار ملک را در شرایطی مه‌آلود قرار داده است؛ طوری که امکان اظهارنظر قطعی درباره سرنوشت آن عملا غیرممکن است؛ اما غیرممکن بودن ارائه تحلیل قطعی از آینده بازار مسکن به هیچ وجه به معنای غیرممکن بودن ترسیم تصویر احتمالی و طرح سناریوهای قابل تحقق در بازار ملک برای سال جاری نیست.
نکته دیگری که در این خصوص از اهمیت اساسی برخوردار است اینکه اگرچه در همه ادوار گذشته هر دو دسته تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای در بازار مسکن حضور داشته‌اند که نحوه تصمیم‌گیری و واکنش آنها در مواجهه با تحولات بازار مهم بوده است اما این حضور در سال جاری به دلیل خاص بودن شرایط بازار رنگ و لعاب متفاوت‌تری به خود گرفته ونحوه تصمیم‌گیری و واکنش هر دو دسته از این متقاضیان در بازار اهمیتی دو چندان یافته است. بخش عمده‌ای از هر دو گروه از این متقاضیان در شرایط فعلی به‌رغم نصف شدن قدرت خرید به واسطه جهش‌های پی‌در‌پی قیمت مسکن در سال ۹۷ هم‌اکنون در حاشیه بازار و در انتظار اخذ تصمیم مناسب به واسطه اطلاع از یک تصویر قابل اتکا از آینده پیش‌روی بازار قرار دارند. ترس از التهاب بیشتر در بازار این گروه از متقاضیان را در وضعیت آماده‌باش برای ورود به بازار به محض به دست آوردن یک تصویر اولیه و قابل اتکا از آینده قرار داده است. از سوی دیگر موقعیت ویژه بازار مسکن از این جهت که هم از اقتصاد کلان تاثیر می‌پذیرد و هم بر وضعیت رشد اقتصادی اثرگذار است ضرورت به دست آوردن تصویر اولیه برای مواجهه درست با تحولات آن را افزایش داده است.
تحولات بازار مسکن به نحو محسوس و قابل توجهی بر تولید و فعالیت‌های صنعتی در مقایسه با سایر بخش‌ها اثرگذار است؛ در صورت افزایش ساخت وساز و رونق در این بخش صنایع مرتبط با این بخش به خصوص در حوزه تولید مصالح وتجهیزات ساختمانی رونق یافته، فعال شده و سفارش کار گسترده در این حوزه بر رشد اقتصادی اثرگذار خواهد بود؛ این در حالی است که در حوزه معاملات مسکن نیز رونق در این بخش منجر به رونق در بخش‌های گوناگون از جمله بازار کالاها، لوازم و تجهیزات خانگی و مرتبط خواهد شد؛ تحریک عرضه ورشد از این محل نیز بر رونق کسب وکار و فعالیت‌های اقتصادی و در نهایت رشد اقتصادی اثرگذار است. همچنین، این بخش از طریق بازار اجاره بر شاخص تورم عمومی با سهم حدود ۳۰ درصدی تاثیر گذار است و حدود ۵ درصد از ارزش افزوده و ۳۰ تا ۴۰ درصد از کل تشکیل سرمایه ناخالص کشور را به خود اختصاص می‌دهد.
در واقع آگاهی از پارامترهای اثرگذار بر بازار مسکن و همچنین سناریوهای احتمالی پیش‌روی بازار در شرایط فعلی دست‌کم مورد نیاز، مفید وضروری برای سه طیف حاضر در بازار مسکن از جمله متقاضیان انجام معاملات در بازار اعم از مصرفی و سرمایه‌ای، سرمایه‌گذاران ساختمانی و سازندگان وهمچنین سیاست‌گذار حوزه مسکن است؛ همان گونه که گفته شد اطلاع از تصویر محتمل بازار مسکن برای خریدار به خرید موفق، سرمایه‌گذاران ساختمانی وسازندگان به اجرای پروژه‌های موفق و سیاست‌گذار بخش مسکن به طراحی و اجرای سیاست‌های بهینه، درست وموفق منجر خواهد شد. برای دستیابی به تصویر اولیه پیش‌روی بازار مسکن ۹۸ شناسایی، معرفی و تشریح دو گروه از عوامل موثر بر بازار مسکن اعم از متغیرهای درونی وبیرونی از اهمیت اساسی برخوردار است؛ تنها پس از شناخت وبررسی وضعیت هر کدام از این پارامترها می‌توان سناریوهای احتمالی پیش‌روی بازار مسکن را طراحی و ارائه کرد.
از جمله مهم‌ترین متغیرهای اثرگذار بر بازار مسکن در گروه مولفه‌های اثرگذار بیرونی تحولات نرخ ارز است؛ در سال ۹۷ به دنبال جهش‌ها وشوک‌های پی‌در‌پی نرخ ارز هم بازار ساخت وساز از ناحیه گران شدن، کمیاب و در برخی موارد نایاب شدن مصالح وتجهیزات ساختمانی، تحت تاثیر قرار گرفت و هم جو روانی بازار معاملات مسکن به شدت از این تحولات متاثر شد؛ به گونه‌ای که یکی از دلایل اصلی بروز شوک‌های قیمتی در بازار مسکن نوسانات نرخ ارز بود؛ رشد اقتصادی و قدرت خرید خانوار دومین مولفه بیرونی است که می‌تواند جهت وسمت وسوی بازار مسکن ۹۸ را تحت تاثیر خود قرار دهد؛ رشد اقتصادی بیشتر منجر به افزایش درآمدها و قدرت خرید خانوارها در بازارها از جمله بازار مسکن می‌شود و برعکس؛ این در حالی است که تحولات بازار سرمایه وبازارپول نیز می‌تواند از ناحیه جذب سرمایه یا انتقال سرمایه از بازار مسکن موثر باشد؛ با جذاب‌تر شدن این بازارها برای سرمایه‌گذاری، سرمایه‌های سفته‌بازان از بازار مسکن به سمت این بازارها خارج خواهد شد وفضا برای تقاضای مصرفی مناسب‌‌سازی می‌شود.
در بخش متغیرهای درونی همچنین متغیرهایی همچون میزان عرضه و کیفیت عرضه واحدهای مسکونی می‌تواند از عوامل اثرگذار بر سمت و سوی بازار مسکن از درون این بازار باشد؛ میزان عرضه مسکن مطابق با آمارهای کشوری در سال‌های اخیر به دلیل رکود ساختمانی در هر سال، به اندازه نصف حداقل نیاز بازار مسکن به عرضه جدید بوده است؛ براساس طرح جامع مسکن سالانه دست‌کم به ۹۰۰ هزار واحد مسکونی جدید نیاز است این در حالی است که مطابق آمارهای ساخت‌وسازهای کشوری، در سال ۹۶ مجموعا ۳۲۶ هزار واحد مسکونی، در سال ۹۵ معادل ۳۳۰ هزار واحد و در سال ۹۴ معادل ۳۴۰ هزار واحد مسکونی در کشور پروانه ساختمانی دریافت کرده‌اند؛ این در حالی است که در دو فصل اول سال ۹۷ نیز مجموعا ۱۸۰هزار واحد مسکونی پروانه دریافت کرده‌اند؛ این آمارها نشان می‌دهد که به لحاظ میزان عرضه جدید مسکن، کشور در وضعیت مطلوبی قرار ندارد؛ این در حالی است که کیفیت عرضه واحدها وتناسب آنها با سطح تقاضای موجود همچون متراژ، هزینه ساخت وساز و مناطقی که ساخت وساز در آنها انجام می‌شود نیز در تعیین جهت پیش‌روی بازار مهم و موثر است.
امکان پذیر بودن اجرای برنامه‌های طراحی شده برای تامین مسکن نیز از دیگر مولفه‌های اثرگذار بر سمت وسوی بازار است؛ هر چند مواردی که مطرح شد تنها صورت مساله مربوط به پیش‌‌نیازهای ضروری برای ارائه تصویر اولیه از بازار مسکن است اما بناست در همایش چشم‌انداز بازارها در سال ۹۸ بازار مسکن از زوایای مختلف مورد بحث وبررسی قرار بگیرد؛ مواردی همچون چشم‌انداز بازار معاملات خرید و همچنین بازار ساخت وساز مسکن هم در تهران و هم در سایر شهرها، شرایط احتمالی بازار مسکن ۹۸ از بابت بروز رکود و همچنین عمق رکود و درجه بندی آن در سه شکل رکود خفیف، متوسط یا عمیق و همچنین چشم‌انداز قیمتی بازار مسکن در قالب سه سناریو مربوط به رشد قیمت واقعی(رشد قیمت اسمی بیش از حد تورم)، کاهش قیمت واقعی(رشد قیمت اسمی کمتر از تورم) یا ثبات قیمت(رشد قیمت هم‌تراز با سطح تورم عمومی) از مواردی است که در این همایش می‌توان به آن پرداخت.
