امروزه با توجه به شرایط اقتصادی جامعه و توان پایین مردم برای خرید خانه، اجاره نشینی تنها گزینه باقیمانده است. البته اجاره نشینی و اجاره کردن منزل، شرایط و قوانین خاص خود را دارد و متاسفانه با وجود قوانین بسیار در رابطه با مالک و مستاجر، همچنان یکی از دعاوی رایج در مراجع قضایی، شکایت مالک از مستاجر و یا بالعکس است. به همین جهت قبل از اجاره ای خانه بهتر است با قوانین رهن و اجاره و وظایف مالک و مستاجر آشنا شوید. در این صورت در هنگام عقد قرارداد اجاره نامه نیز دقت بیشتری داشته و نهایتاً با مشکلات کمتری در آینده مواجه خواهید شد. در حال حاضر نیز با توجه به شیوع بیماری کرونا و گران شدن اجاره خانه ها، دولت مصوبه ای برای بهبود حال مستاجران تصویب کرده است. اما به طور کلی برخی قوانین مالک و مستاجر را قبل از اجاره خانه لازم است بدانید.
دریافت حکم تخلیه و عدم پرداخت ودیعه
یکی از دغدغه های مستاجرین هنگام اجاره منزل یا مغازه و ... عدم پرداخت ودیعه توسط موجر است. به طور کلی همواره این سوال برای مستاجرین ایجاد می‌شود که اگر موجر پول مستاجر را ندهد، چه باید کرد؟
باید توجه داشت که موجر یا مالک موظف است پس از اتمام زمان قرارداد، مبلغ ودیعه را به مستاجر بازگرداند. گرچه این امر نیز منوط به شرایط خاص خود است.
بدین معنا که مستاجر موظف است اجاره بها را ماهانه پرداخت کرده و آسیبی به منزل وارد نکند، همچنین استفاده‌های نامشروع نیز از مورد اجاره ننماید. در غیر این صورت مالک می‌تواند از مستاجر شکایت کرده و حکم تخلیه بگیرد.
همچنین به منظور شکایت، مالک می تواند مبلغ ودیعه را نزد صندوق دادگستری سپرده تا با درخواست تامین و بررسی کارشناس رسمی دادگستری، مبلغ خسارت توسط دادگاه از ودیعه کم شود.
نکته مهم آن است که مالک نمی تواند به طور مستقل اقدام به عدم پرداخت ودیعه و یا کم کردن خسارت از آن کند، و برای این منظور می بایست در وهله اول شکایت خود را به شورای حل اختلاف محل تقدیم نموده و سپس مراحل لازم را طی کند.
به طور کلی هر دو طرف یعنی مالک و مستاجر نسبت به یکدیگر دارای حقوق و وظایف قانونی هستند که باید به آن عمل نمایند. در غیر این صورت هر کدام می تواند نسبت به دیگری طرح شکایت کرده و برای دریافت حق خود به قانون متوسل شود.
گرچه در وهله اول بهتر است با صحبت و مذاکره نسبت به حل مشکل اقدام کرده و در صورت عدم توجه طرف مقابل، برای شکایت از راه های قانونی وارد شود.
برای اجاره خانه یا مغازه و... چه شرایطی لازم است؟
موجر باید مالک محل مورد اجاره باشد.
در اجاره نامه باید مدت زمان اجاره تعیین گردد. در غیر اینصورت اجاره نامه باطل خواهد بود.
اجاره نامه باید در دو نسخه نوشته و تنظیم گردد و در اختیار موجر و مستاجر قرار بگیرد.
هنگام تنظیم اجاره نامه باید دو شاهد آن را امضا کنند.
مستاجر در صورتی می تواند ملک را اجاره دهد که در اجاره نامه این حق از وی سلب نشده باشد.
مالک و مستاجر عاقل و بالغ باشند.
وظایف مستاجر در مقابل مالک چیست؟
مستاجر باید مطابق با قرارداد، اجاره بها را پرداخت نماید. زیرا در برخی از قراردادهای اجاره نامه، تعیین شده است که در صورت عدم پرداخت اجاره بها، مالک می تواند قرارداد را فسخ کند و مستاجر ملزم به تخلیه ملک می باشد.
مستاجر باید مورد اجاره را در زمان اتمام قرارداد، تخلیه کند.
تعمیرات غیر اساسی مانند: تعویض لامپ و ... بر عهده مستاجر می باشد. گرچه باید توجه داشت که این موارد در قرارداد اجاره نامه ذکر شده باشد.
مستاجر باید قبوض آب، برق، گاز و تلفن را پس از عقد قرارداد پرداخت کند.
پرداخت شارژ ساختمان با مستاجر است.
مستاجر نباید آسیبی به ملک وارد نماید، در غیر اینصورت می بایست خسارت آن را پرداخت کند. وگرنه مالک می تواند از وی شکایت کرده و علاوه بر دریافت خسارت از مستاجر، حکم تخلیه نیز بگیرد.
مستاجر در صورت اجاره مغازه نمی تواند بدون توافق مالک، کارکرد آن را تغییر دهد.
وظایف مالک در مقابل مستاجر چیست؟
مالک می بایست پس از تنظیم قرارداد اجاره نامه، مورد اجاره را به مستاجر تحویل دهد.
مالک می بایست پس از اتمام قرارداد، ودیعه را به مستاجر پرداخت نماید.
تعمیرات اساسی مورد اجاره برعهده مالک می باشد و وی می‌بایست ساختمان را سالم به مستاجر تحویل دهد.
مالک قبل از تحویل مورد اجاره باید قبوض مربوطه را تسویه نماید.
برخی قوانین اجاره نشینی
در صورتی که مستاجر در محل مورد اجاره، اعمال غیرقانونی و نامشروع انجام دهد و یا اجاره بهای خود را به موقع پرداخت نکند، مالک می تواند از وی شکایت کرده و حکم تخلیه دریافت نماید.
همچنین در صورتی که مالک باعث سلب آرامش مستاجر شده و برای وی مزاحمتی ایجاد کند، مستاجر می تواند از وی شکایت کرده و خواهان فسخ قرارداد شود. به طور کلی برای فسخ قرارداد، مالک و مستاجر در صورت داشتن دلایل محکمه پسند می توانند نسبت به آن اقدام کنند.
همچنین در صورتی که مستاجربه صورت عمدی خسارتی به ملک وارد کند، مالک می تواند علاوه بر دریافت خسارت، از وی شکایت کیفری نیزانجام دهد.
مستاجر موظف است هنگام اتمام قرارداد ملک را تخلیه کند.اما اگر بنا بر دلایل مختلف امکان تخلیه ملک در زمان مقرر وجود نداشته باشد، مستاجر می تواند تقاضای مهلت نماید. در این شرایط دادگاه یکماه به مستاجر مهلت خواهد داد واجاره بهای یک ماه نیز باید توسط مستاجر پرداخت شود.
قرارداد اجاره نامه باید به صورت رسمی در مشاور املاک ثبت شود. و بدین ترتیب هر دو طرف باید حق کمیسیون را به مشاور املاک پرداخت کنند.
با توجه به شیوع بیماری کرونا و وضعیت اقتصادی مردم و جامعه، دولت مصوبه ای برای حمایت از مستاجران به تصویب رساند که طبق آن سقف مشخصی برای افزایش اجاره بها در نظر گرفته شد و همچنین قراردادهای اجاره به طور خودکار تمدید گردید.
گرچه این امر مستلزم شرایطی از جمله تعهد مستاجر در دوره اجاره قبلی به حقوق و وظایف خود و پذیرش سقف اجاره تعیین شده توسط مستاجر در نظر گرفته شده است.
