به گزارش افکارنیوز؛ سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات مسکن (تسه) با تصمیم هیات عالی بانک مرکزی افزایش یافت. بر اساس این مصوبه، سقف وام در تهران برای متقاضیان انفرادی به یک میلیارد تومان و برای زوجین به دو میلیارد تومان رسیده است؛
رقمی که نسبت به سقفهای پیشین، دو برابر شده است. هیات عالی بانک مرکزی همچنین با افزایش سقف تسهیلات مربوط به ساخت و خرید واحد مسکونی، ودیعه مسکن و تسهیلات تعمیرات (جعاله) موافقت کرده است.
بر این اساس، متقاضیان انفرادی در شهر تهران میتوانند تا سقف یک میلیارد تومان و زوجین تا دو میلیارد تومان تسهیلات خرید یا ساخت مسکن از محل اوراق دریافت کنند.
در مراکز استانها و شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر، این سقف برای افراد مجرد و انفرادی ۸۰۰ میلیون تومان و برای زوجین یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان تعیین شده است.
در سایر شهرها نیز سقف تسهیلات به ترتیب ۶۰۰ میلیون تومان برای متقاضیان انفرادی و یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان برای زوجین خواهد بود.
در بخش تسهیلات تعمیرات مسکن نیز سقف وام جعاله از ۲۸۰ میلیون تومان به ۴۰۰ میلیون تومان افزایش یافته است. سقف تسهیلات ودیعه مسکن نیز در شهر تهران از ۳۰۰ میلیون به ۴۰۰ میلیون تومان رسیده است.
این رقم در مراکز استانها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت از ۲۲۵ میلیون به ۳۰۰ میلیون تومان و در سایر مناطق از ۱۵۰ میلیون به ۲۰۰ میلیون تومان افزایش پیدا کرده است.
با وجود این افزایش، مسئله مهم همچنان فاصله قابلتوجه میان سقف وام و قیمت واقعی مسکن است. رشد شدید قیمت مسکن در سال جاری موجب شده قدرت پوشش این تسهیلات بیش از گذشته کاهش پیدا کند.
بر اساس برخی برآوردها، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران به حدود ۲۰۰ میلیون تومان رسیده است؛ بنابراین حتی وام دو میلیارد تومانی زوجین نیز در بهترین حالت بخش محدودی از هزینه خرید یک واحد مسکونی را پوشش میدهد و وام یک میلیارد تومانی انفرادی تنها معادل حدود ۵ مترمربع از یک واحد با این سطح قیمت است.
البته حتی پیش از افزایش اخیر قیمتها نیز تسهیلات مبتنی بر اوراق نتوانسته بود فاصله میان قدرت خرید خانوار و قیمت مسکن را به شکل معناداری کاهش دهد.
یکی از چالشهای اصلی این تسهیلات، هزینه خرید خود اوراق است؛ چراکه متقاضی برای دریافت وام باید پیش از دریافت تسهیلات، اوراق گواهی حق تقدم خریداری کند. هر برگ از این اوراق معادل ۵۰۰ هزار تومان امتیاز تسهیلات است.
به این ترتیب، برای دریافت یک میلیارد تومان وام، خرید ۲ هزار برگه اوراق ضروری است. با فرض قیمت حدود ۹۰ هزار تومان برای هر برگه، متقاضی باید نزدیک به ۱۸۰ میلیون تومان تنها برای خرید اوراق هزینه کند؛
یعنی بخشی قابلتوجه از مبلغ اسمی وام، عملاً پیش از استفاده از تسهیلات صرف تأمین هزینه دریافت آن میشود. در کنار این هزینه، نرخ سود تسهیلات و اقساط ماهانه سنگین نیز فشار مالی قابلتوجهی به وامگیرندگان وارد میکند.
به همین دلیل، افزایش سقف تسهیلات لزوماً به معنای افزایش متناسب قدرت خرید خانوارها نیست و ممکن است برای دهکهایی که بیشترین نیاز را به تأمین مسکن دارند، همچنان دسترسی به این وامها دشوار باشد.
در نهایت، افزایش سقف تسهیلات زمانی میتواند به تقویت واقعی بازار مسکن منجر شود که همزمان با آن، توان بازپرداخت خانوارها، رشد قیمت مسکن، هزینه ساخت و شکاف میان درآمد و قیمت واحدهای مسکونی نیز مورد توجه قرار گیرد.
در غیر این صورت، افزایش رقم اسمی وام بدون کاهش هزینههای ساخت و تقویت قدرت خرید خانوار، بیشتر به افزایش میزان بدهی و تعهدات مالی متقاضیان منجر خواهد شد و نمیتواند به تنهایی رونق پایدار در بازار مسکن ایجاد کند.
درهمین رابطه فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن به افکارنیوز گفت: افزایش وام خرید مسکن میتواند در کوتاه مدت برای املاکی که کوچک هستند و متراژ پایینی دارند، اثرگذار باشد چراکه میتواند تحریک تقاضا را رقم بزند اما موضوع این است که درآمد افراد با اقساط بالای این گونه وامها همخوانی ندارد.
درحقیقت وقتی چنین رقمهایی پرداخت میگردد و از سوی دیگر افراد باید هزینهای را نیز صرف اوراق کنند، دیگر توان بازپرداخت را نخواهند داشت چراکه رقم بازپرداختشان به حدود ۶۰ میلیون تومان میرسد و این از توان بسیاری از افراد خارج است.
از سوی دیگر نرخ سود وام نیز مطرح است و درست است که مبلغ وام افزایش یافته اما به تناسب آن مبلغ بازپرداخت نیز افزایش مییابد و بنابراین اثرگذاری این امر بسیار کاهش مییابد. بنابراین باید چارهای اندیشید تا چنانچه وام پرداخت میگردد، بازپرداخت آن در توان افراد باشد.
اکنون یکی از بهترین راهکارها برای بهبود بازارمسکن، تقویت عرضه زمین است. در حقیقت باید با واگذاری زمین به مردم و افزایش عرضه کمک کنیم به کنترل قیمتها در بازارمسکن. اکنون علت عدم اجرایی این روند را با توجه به تاکید در برنامه هفتم و توصیه بسیاری از کارشناسان میتوان دیدگاه غلط شخصی در راس وزارت راه و شهرسازی دانست.
همچنین بخشی نیز به دلیل مقاومتهای سازمانی است. بیشک رسانهها باید این روند را به صورت جدی تری مطالبهگری و پیگیری کنند و از مسئولان و نمایندگان مجلس بخواهند وظیفه نظارتی خود را بهتر ایفا کنند و کمکاریهایی را که از سوی وزارت راه و شهرسازی اتفاق میافتد، جبران کنند.
