در ماه‌های گذشته بازار مسکن در تهران و سایر کلان‌شهرها حال و روز خوشی ندارد. آمارها از افت بیش از ۴۰ درصدی حجم معاملات نسبت به مدت مشابه سال گذشته حکایت دارد. علت روشن است: قدرت خرید مردم به‌شدت کاهش یافته است. با رشد مداوم نرخ تورم، درآمد حقیقی خانوارها افت کرده و وام‌های بانکی نیز دیگر پاسخگوی هزینه خرید حتی یک واحد کوچک نیستند.
از سوی دیگر، نرخ سود بانکی بالا باعث شده بسیاری از سرمایه‌گذاران تمایلی برای ورود به بازار مسکن نداشته باشند. بازدهی سپرده‌های بانکی در شرایط فعلی ریسک کمتری دارد و در مقایسه با بازار پرنوسان مسکن، جذاب‌تر به نظر می‌رسد. همین مسئله تقاضای سرمایه‌ای را نیز کاهش داده است.
در بخش عرضه نیز اوضاع بهتر نیست. سازندگان می‌گویند که قیمت زمین، مصالح ساختمانی و هزینه‌های صدور مجوز ساخت چنان افزایش یافته که سود پروژه‌ها عملاً به صفر رسیده است. بسیاری از پروژه‌ها نیمه‌کاره رها شده‌اند و سرمایه‌گذاران ساختمانی ترجیح داده‌اند دارایی‌های خود را در حوزه‌هایی مانند طلا، ارز یا حتی سهام متمرکز کنند.
به این ترتیب، بازار مسکن به یک نقطه سکون رسیده؛ نه خریدار توان ورود دارد و نه فروشنده انگیزه فروش با قیمت پایین‌تر. این وضعیت، اگرچه از بیرون به‌ظاهر ثبات قیمتی نشان می‌دهد، اما در واقع نشانه‌ای از رکودی سنگین و بی‌تحرکی کامل بازار است.
تورم بالا، اما مسکن جا مانده است
در حالی‌که تورم عمومی در کشور همچنان بالاست و بسیاری از کالاها رشد قیمتی شدیدی را تجربه کرده‌اند، بازار مسکن از اواخر سال گذشته تا امروز روندی نسبتاً آرام‌تر داشته است. بررسی‌ها نشان می‌دهد که در تهران میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در حدود ۵ تا ۷ درصد در فصل تابستان افزایش داشته، در حالی که تورم نقطه‌به‌نقطه کالا و خدمات به بیش از ۳۵ درصد رسیده است.
این فاصله نشان می‌دهد که مسکن از تورم عقب افتاده است. علت این پدیده را باید در همان رکود تقاضا و قدرت خرید پایین مردم جست‌وجو کرد. به بیان ساده‌تر، اگر تقاضایی برای خرید نباشد، حتی در شرایط تورمی نیز امکان جهش قیمت‌ها وجود ندارد.
اما برخی تحلیلگران اقتصادی بر این باورند که این عقب‌ماندگی نمی‌تواند پایدار باشد. به‌زعم آن‌ها، بازار مسکن معمولاً با تأخیر زمانی نسبت به تورم عمومی واکنش نشان می‌دهد. یعنی وقتی سایر بازارها رشد قیمتی خود را کردند و نقدینگی در اقتصاد سرگردان شد، بخشی از آن مجدداً به سمت خرید زمین و مسکن بازمی‌گردد.
با این حال، گروهی دیگر از کارشناسان معتقدند که شرایط فعلی با دوره‌های گذشته متفاوت است؛ جمعیت خریداران واقعی کاهش یافته، نرخ ازدواج افت کرده و شهرها از نظر ظرفیت ساخت و تراکم به مرز اشباع رسیده‌اند. بنابراین، بعید است بازار مسکن در آینده نزدیک جهش شدیدی را تجربه کند.
سازندگان در تله تورم ساخت
در کنار رکود معاملاتی، یکی از چالش‌های مهم بازار، تورم ساخت‌وساز است. قیمت میلگرد، سیمان، شیشه، شیرآلات و دستمزد کارگران ساختمانی در یک سال گذشته به‌شدت افزایش یافته و همین موضوع باعث شده هزینه ساخت هر مترمربع در تهران از مرز ۲۰ میلیون تومان عبور کند.
در چنین شرایطی، سازنده برای حفظ سود خود ناچار است واحدهای جدید را با قیمت بالاتری عرضه کند؛ اما از آنجا که بازار کشش ندارد، پروژه‌های جدید به تعویق افتاده‌اند یا در همان مرحله اسکلت متوقف مانده‌اند.
این تورم ساخت از یک سو مانع عرضه جدید می‌شود و از سوی دیگر، موجب کمبود واحد در سال‌های آینده خواهد شد. اگر رکود تقاضا ادامه یابد، شاید این کمبود چندان احساس نشود، اما در صورت هرگونه تحرک اقتصادی یا افزایش نقدینگی، بازار با جهش ناگهانی قیمت روبه‌رو خواهد شد.
در واقع، وضعیت فعلی مانند فنری فشرده است که اگر فشار از سمت عرضه و تقاضا همزمان آزاد شود، می‌تواند انفجار قیمتی جدیدی را رقم بزند. بنابراین، سیاست‌گذاری در این مقطع باید هوشمندانه باشد تا بازار به‌طور مصنوعی تحریک نشود.
آینده بازار مسکن؛ در انتظار تعادل یا شوک جدید؟
در افق میان‌مدت، مسیر بازار مسکن به چند عامل کلیدی وابسته است: نرخ تورم عمومی، سیاست پولی دولت، نرخ سود بانکی و توان مالی خانوارها. اگر دولت بتواند نرخ تورم را مهار و ثبات اقتصادی را ایجاد کند، احتمال دارد بازار مسکن وارد دوره‌ای از ثبات نسبی و رشد منطقی شود. اما اگر نقدینگی دوباره افزایش یابد و نرخ ارز جهش کند، مسکن بار دیگر به پناهگاه سرمایه تبدیل خواهد شد.
پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهد که تا پایان سال جاری، بازار همچنان در وضعیت رکود باقی می‌ماند. رشد قیمتی کمتر از تورم عمومی محتمل است و تنها در برخی مناطق خاص با تقاضای مصرفی، ممکن است افزایش محدود قیمت رخ دهد.
از سوی دیگر، اگر دولت برنامه‌ای جدی برای تسهیل وام خرید یا حمایت از ساخت مسکن نداشته باشد، رکود فعلی می‌تواند به کاهش اشتغال در صنعت ساختمان و رکود زنجیره‌ای در صنایع وابسته منجر شود. به بیان دیگر، بازار مسکن امروز در نقطه حساسی از تعادل قرار گرفته است؛ نه آن‌قدر ارزان که برای خریدار جذاب باشد، نه آن‌قدر سودآور که سازنده انگیزه ورود داشته باشد. ادامه این وضعیت، خطرناک‌تر از جهش قیمتی است، زیرا موجب فرسایش تدریجی بخش مسکن و خروج سرمایه از این صنعت کلیدی خواهد شد.
مسکن در میان تورم و رکود
بازار مسکن ایران اکنون میان رکود و تورم گرفتار شده است. اگرچه قیمت‌ها در ظاهر ثابت مانده‌اند، اما این ثبات از جنس سلامت نیست؛ نشانه بی‌رمقی اقتصادی و ناتوانی در خرید و ساخت است. عقب‌ماندگی مسکن از تورم عمومی در کوتاه‌مدت ممکن است به سود خریداران بالقوه باشد، اما در بلندمدت می‌تواند زمینه جهش ناگهانی را فراهم کند.
راه برون‌رفت از این چرخه، اجرای سیاست‌های پایدار پولی، کاهش هزینه‌های ساخت، و ایجاد انگیزه برای سرمایه‌گذاری مولد در بخش مسکن است. در غیر این صورت، این بازار همچنان در سکون و رکود باقی خواهد ماند؛ رکودی که نه‌تنها سرپناه را از بسیاری گرفته، بلکه موتور محرک اقتصاد را نیز از کار انداخته است.
