قانون وصول مالیات از خانههای خالی سال ۱۳۹۹ در مجلس شورای اسلامی تصویب و در آن مقرر شد از این خانه‌ها مالیات اخذ شود تا مالکان مجبور به عرضه خانه‌هایشان در بازار رهن و اجاره شوند. مالیات بر خانه خالی طبق ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، به خانه‌هایی که بیش از ۱۲۰ روز در طول سال خالی بمانند، تعلق می‌گیرد. در تاریخ ۲۲ تیر ماه سال ۱۳۹۹ این طرح با ۱۱ تبصره تصویب شد و در دستور کار دولت قرار گرفت. بر این اساس، تمامی خانه‌ها مشمول مالیات نمی‌شوند، مگر خانه‌ای که تبصره‌های قانونی شامل حال آن شود.
دولت دوازدهم قانون مالیات بر خانههای خالی را در قالب «اصلاح بخشی از قانون مالیات‌های مستقیم»، نیمه دی ماه ۹۹ به وزارت امور اقتصادی و دارایی ابلاغ کرد که مسئولیت سامانه املاک و اسکان در آن، با وزارت راه و شهرسازی است. بر اساس این قانون، هر واحد مسکونی در شهر‌های بالای ۱۰۰ هزار نفر که در هر سال مالیاتی بیش از ۱۲۰ روز ساکن یا کاربر نداشته باشد، خانه خالی است.
وضعیت اجرای قانون مالیات بر خانههای خالی
این قانون حالا دو سال است که در حال اجراست، اما رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس فروردین ماه امسال گفته مالیات بر خانههای خالی که تاکنون دریافت شده، «کمتر از یک درصد» مشمولان این مالیات بوده است.
بر اساس گزارش یکی از خبرگزاری‌های رسمی، بررسی عملکرد سه ماه درآمدهای مالیاتی نیز نشان می‌دهد که در این مدت فقط ۵.۸ میلیون تومان مالیات از خانه‌ها اخذ شده است.
همچنین وزیر راه و شهرسازی که متولی اجرای این قانون است، عنوان کرده که خانههای خالی به صورت دقیق مشخص نیست و بین دو تا ۲.۵ میلیون اعلام می‌شود، اما هم اکنون برای ۵۴۰ هزار واحد مسکونی خالی شناسایی‌شده پیامک ارسال کرده‌ایم که از این تعداد کمی نیز مالیات اخذ شده است.
از سوی دیگر، مدیر کل دفتر فرآیندهای سازمان امور مالیاتی عنوان کرده درآمدهای مالیاتی از محل خانههای خالی در قانون بودجه سال جاری دو هزار میلیارد تومان است، اما تاکنون یک میلیارد تومان به عنوان این پایه مالیاتی واریز شده است. همچنین ۷۶ میلیارد تومان مالیات خانههای خالی اشخاص حقوقی شناسایی شده است.
پیشنهاد تغییر در رویه قانون؛ شهرداری مالیات‌ستانی کند
متولیان امر دلیل عدم اجرای درست این قانون را نبود اطلاعات کافی برای شناسایی خانه‌ها عنوان کرده‌اند. رئیس سازمان امور مالیاتی کشور اذعان دارد که اگر اطلاعات کافی در اختیار ما از سوی شهرداری‌ها قرار داده شود، تصور می‌کنیم بتوانیم عدد قابل قبولی را وصول کنیم. مهدی چمران، رئیس شورای شهر تهران در واکنش به این صحبت‌ها بر لزوم اصلاح قانون و اخذ مالیات خانههای خالی توسط شهرداری تاکید کرد.
علاوه بر چمران، ناصر امانی، عضو کمیسیون برنامه و بودجه شورا با اشاره به ابتر ماندن اجرای قانون اخذ مالیات بر خانههای خالی از سکنه عنوان کرد: «از روز اول گفتیم وزارت راه نمی‌تواند این کار را انجام دهد و قانون‌گذاری اشتباه بود. اگر در دو سالی که در اجرای این دو قانون تاخیر شده، شهرداری را مسئول اجرای آن می‌کردند مطمئن باشید حداقل 50 درصد آن تاکنون وصول شده بود. اگر این روند با کمک شما تغییر پیدا کند، اتفاق بزرگی است.»
همچنین میثم مظفر، رئیس کمیته بودجه شورای اسلامی شهر تهران عنوان کرده است که ۲۰ درصد از خانههای خالی کشور با عدد تقریبی ۵۰۰هزار واحد در استان تهران است که برآورد می‌شود ۳۰۰هزار واحد آن در شهر تهران و ۲۰۰هزار واحد آن در پیرامون و حاشیه شهر تهران واقع شده است. دلالان ملکی، املاک را در تهران خریداری می‌کنند و طی یک دوره رکود ۳ تا ۶ ساله آنها را خالی نگه می‌دارند و همزمان با پیک دوره‌ای تورم و افزایش قیمت مسکن آنها را می‌فروشند. خانههای خالی بلایی بر سر بازار اجاره آورده که نیاز به اقدام عاجل وجود دارد. شهرداری تهران از طریق این سامانه‌های تخصصی که ایجاد کرده در لحظه می‌تواند اطلاعات کامل و جزئی و دقیقی احصا کند. شهرداری ابزارهای مختلف و قدرتمندی برای وصول این مالیات چه مالیات بر خانههای خالی و چه مالیات بر خانههای لوکس دراختیار دارد. اجرای این قانون به نظر می‌رسد تنها با همکاری شهرداری‌ها میسر و عملی است، لذا اگر درآمد ناشی از این مالیات در اختیار شهرداری‌ها قرار بگیرد، این قانونی که بیش از ۲ سال است اجرا نشده، عملیاتی خواهد شد.
معرفی مسئولان به قوه قضائیه در پی کوتاهی در اجرای قانون مالیات بر خانههای خالی
محسن پیرهادی، رئیس فراکسیون مدیریت شهری مجلس به چرایی عدم اجرای قانون مالیات بر خانههای خالی اشاره می‌کند و به «شهروند» می‌گوید: «بحث مدیریت خانههای خالی چه در حوزه اخذ مالیات و چه در بحث ارایه راهکارهایی برای ورود آنها به بازار اجاره که همگی در جهت کنترل قیمت مسکن و نرخ اجاره‌بهاست قریب به یک سالی می‌شود که به صورت جدی در دستور کار نمایندگان قرار دارد و قریب به اتفاق نمایندگان به جهت مسئولیت نظارتی که دارند به صورت جدی در این بحث یعنی چرایی عدم اجرای قانون مالیات بر خانههای خالی فعال هستند.»
او ادامه می‌دهد: «حل معضل خانههای خالی و اثرات منفی که در بازار معاملات مسکن و اجاره‌نشینی دارد، نیازمند ورود زنجیره‌وار چندین نهاد و سازمان است؛ از وزارت مسکن، راه و شهرسازی و وزارت اقتصاد و دارایی گرفته تا سازمان املاک و مستغلات و سازمان امور مالیاتی و بعضا شهردارای‌ها درگیر هستند. نقش عمده در این بحث اما متوجه وزارت مسکن ، راه و شهرسازی است و آنطور که وزیر محترم وعده داده بود بنا بر این بود که تا پایان تیرماه کاستی‌های سامانه املاک و مستغلات مرتفع شود. تا زمانی که این سامانه رفع نقص و به روزرسانی نشود سازمان املاک و مستغلات و سازمان امور مالیاتی کشور به عنوان مجریان اصلی این طرح نمی‌توانند میدان‌دار اجرای قانون باشند.»
این نماینده مجلس به اهمیت اجرای درست این قانون اشاره می‌کند: «متاسفانه هنوز خبری از تحقق این وعده نیست و باید وزارت مسکن توضیح دهد که مشکلات و موانع این گام چیست و اگر در حوزه قانون‌گذاری نیاز به ورود مجلس باشد، نمایندگان به صورت فوریتی به بحث ورود کنند. همچنین آنطور که در پیگیری‌های مجلس از وزارت اقتصاد عیان شده است، بخش عمده‌‌‌ای از سامانه املاک و مستغلات اجرایی نشده است و مشکلات متعددی در خصوص اجرای قانون مالیات بر خانههای خالی وجود دارد.»
او افزود «تعلل در اجرای قانون مالیات بر خانههای خالی و افزایش سهم مسکن در سبد خانوارها سبب شده است ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌نشینی به عنوان یکی از مطالبات جدی مردم در اولویت نمایندگان قرار گیرد و در همین راستا و در پی تاخیرهای صورت گرفته جمعی از نمایندگان خواستار تدوین گزارشی درباره چرایی این تاخیر و تعلل‌های بروز یافته در قانون مذکور از سوی کمیسیون اقتصادی به عنوان کمیسیون تخصصی شده‌اند تا روشن شود علت و مانع امر چیست. نمایندگان بنا دارند از طریق اعمال ماده 234 آئین‌نامه داخلی مجلس، مسئولانی را که در این مهم کوتاهی کرده‌اند به قوه قضائیه معرفی کنند تا بر اساس قانون با آنها برخورد شود.»
مدیریت یکپارچه شهری تصویب شود شهرداری متولی مالیات خانههای خالی خواهد شد
محمدصالح جوکار، رئیس کمیسیون شوراها و امور داخلی مجلس شورای اسلامی در واکنش به این پیشنهاد اعضای شورای شهر تهران به «شهروند» می‌گوید: «پیشنهاد خوبی است و می‌تواند تحقق قانون را به طور کامل انجام دهد و شهرداری‌ها از منابع پایدار برای درآمدهای خود برخوردار شوند.»
«برای اجرای این پیشنهاد نیاز به اصلاح قانون وجود دارد و دولت هم باید این امور را به شهرداری واگذار کند.» جوکار با بیان این جمله طرح مدیریت یکپارچه شهری را یکی از راه‌های رسیدن به این پیشنهاد می‌داند و ادامه می‌دهد: «مدیریت جامع شهری اگر محقق شود امورات اجرایی شهرها کلا به مدیریت شهری واگذار می‌شود. باید به دنبال طرح مدیریت یکپارچه شهری بود تا بتوانیم با برنامه‌ریزی جامع شهر را به بهترین نحو اداره کنیم.»
این نماینده مجلس در مورد وضعیت مدیریت یکپارچه شهری بیان می‌کند: «مدیریت یکپارچه شهری در دستور کار است که اگر محقق شود همه موارد تجمیع خواهد شد. این قانون به نفع دولت و کشور هم هست. بهترین روش امروز در بسیاری از کشورها هم همین مورد است. مسئولیت‌ها باید در یک جا متمرکز شود. طرح مدیریت یکپارچه شهری در دستور کار مجلس است که با توجه به تعدد موارد قانونی که دارد نمی‌تواند در صحن مجلس به رأی گذاشته شود؛ چرا که وقت زیادی از مجلس می‌گیرد و نیاز به کمیسیون مشترک دارد تا به این مورد رسیدگی کند.»
موافقت با ورود شهرداری‌ها به خانههای خالی
اقبال شاکری، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در این خصوص به خبرنگار «شهروند» می‌گوید: «قانون مالیات بر خانههای خالی ابلاغ شده است و باید دستگاه‌های اجرایی مرتبط آن را اجرا کنند، اما کش و قوس اطلاعات میان وزارت راه و شهرسازی رخ داده و به جای مطلوب نرسیده است. از این جهت در آخرین اطلاعاتی که وزیر محترم به کمیسیون عمران داده است، عنوان کرده که حدود 600 هزار تا 700 هزار خانه خالی احصا شده که 3 هزار نفر از این افراد اعتراض کرده‌اند و به اعتراض‌ها رسیدگی می‌شود و آنهایی که اعتراض نکرده‌اند مالیات از آنها اخذ می‌شود.»
او می‌افزاید: «این کار ضعیف انجام می‌شود و دلایل اصلی هم این است که سامانه وزارت راه و شهرسازی بر اساس خوداظهاری است و مردم باید اطلاعات را در آن بارگذاری کنند. حدود 60 میلیون نفر که نمی‌دانیم چند خانوار هستند، اطلاعات خود را بارگذاری کرده‌اند. اگر آن سامانه درست اجرا شود و اطلاعات کافی داشته باشد اطلاعات مورد نیاز با درصد اطمینان بالاتری وجود دارد.»
«طبق سرشماری سال 1395 عنوان شد که 2.5 میلیون خانوار خانه خالی شناسایی شده که در تعدادی از آنان موضوع خانه خالی با ابهام مواجه شده و جاهای دیگر سکونت غیر رسمی و یا غیر قابل سکونت بوده است که باید مورد توجه قرار گیرد»
شاکری معتقد است که دولت‌ها برای این قانون خانههای خالی را اجرا می‌کنند که به چرخه عرضه بازگردند که این خانه‌ها یا اجاره داده شوند یا به فروش برسند و هدف اصلی مالیات نیست. هدف اصلی این است که از احتکار مسکن جلوگیری شود. تعدادی از بانک‌ها و شرکت‌های حقوقی هم خانه خالی دارند و باید تعیین تکلیف صورت گیرد.»
او در رابطه با پیشنهاد ورود شهرداری‌ها به خانههای خالی بیان می‌کند: «مشکلی نداریم که شهرداری‌ها این کار را انجام دهند. هیات دولت پیشنهاد بدهند و مسئولیت این کار را به عهده بگیرند. با توجه به اینکه مدیر شهری هستند به نظر می‌رسد می‌تواند کار خوبی انجام شود و از نظر ما مشکلی وجود ندارد.»
شهرداری‌ها چقدر از این طرح منتفع می‌شوند؟
شهرداری‌ها اطلاعات بسیاری از پلاک‌های ثبتی شهرها دارند و داشتن این اطلاعات یک قدم رو به جلو برای اجرای قانون مالیات بر خانههای خالی است. قانونی که به نظر بسیاری از متخصصان به دلیل نبود اطلاعات دقیق، درست اجرا نشده است و شهرداری‌ها انگیزه کافی برای اجرای آن خواهند داشت. اگر این قانون بتواند از سوی شهرداری که امکانات لازم را دارد، اجرایی شود، درآمد پایداری نصیب شهر خواهد شد و به تعبیری دو طرح قانون مدیریت یکپارچه شهری و لایحه درآمد پایدار شهری را نشانه خواهد گرفت. اما اگر این قانون توسط شهرداری‌ها اجرا شود چه اتفاقی رخ می‌دهد؟
جریمه‌ای که بابت خالی بودن ملک به مالک تعلق می‌گیرد 6 برابر مالیاتی است که صاحب خانه سالیانه مشمول پرداخت آن است. مالیات خانههای خالی شناسایی شده در سال دوم 12 برابر مالیات تعلق گرفته و در سال سوم 18 برابر می‌شود.
اگر یک واحد مسکونی با ودیعه ۵۰ میلیون تومان و اجاره ماهیانه ۲ میلیون تومان که این اجاره‌ها در تهران بیش از این است، بیشتر از چهار ماه خالی بماند، در سال اول مالک مشمول ۳۳ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان جریمه می‌شود؛ مالک باید سال دوم ۶۷ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان جریمه پرداخت کند. این مبلغ در سال سوم به ۱۰۰ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان می‌رسد.
طبق گفته‌های وزیر راه و شهرسازی، 2.5 میلیون واحد خالی در کشور وجود دارد که اگر شهرداری‌ها بتوانند یک میلیون خانه را شناسایی کنند حدود 33,600,000,000,000 تومان برای سال اول از خانههای خالی اخذ می‌شود. اگر نیمی از این مقدار به حساب شهرداری‌ها واریز شود 18,300,000,000,000 تومان به عنوان درآمد شهرداری‌ها اخذ خواهند کرد. اگر مقداری از این خانه‌ها هم اجاره داده شود بخش دیگر خانههای خالی برای سال دوم بیش از مقدار سال اول را می‌پردازند و به تعبیری درآمد پایدار نصیب شهرداری می‌شود و شهرداری‌ها می‌توانند این رقم را به توسعه حمل و نقل عمومی یا سایر موارد مربوط به توسعه شهر اختصاص دهند.
