نیمی از درآمد تهرانـی‌هـا صرف مسکن می‌شود +جدول و نمودار

گزارش تازه منتشر شده از سوی بانک مرکزی نشان می‌دهد که میانگین قیمت واحد‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران در آبان‌ماه سال جاری در مقایسه با مدت مشابه در سال 98 چیزی در حدود 118 درصد افزایش داشته است. براساس این گزارش، طی یک سال اخیر قیمت در 6 منطقه از مناطق 22گانه تهران رشدی فراتر از 120 درصد داشته و بالا‌ترین مورد نیز مربوط به منطقه 5 با افزایش 140 درصدی است. شاید با گرانی‌های چند وقت اخیر چنین اعدادی چندان تعجب‌برانگیز نباشد اما با مرور تحولات هفت یا هشت سال اخیر بازار  مسکن  متوجه می‌شویم که میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی 8 برابر، میانگین هر مترمربع زمین مسکونی 5 برابر و رشد اجاره بها نیز در حدود 240 درصد بوده است. اما مساله فقط مرور این ارقام ملال‌آور نیست، بلکه برآیند این ارقام، فشار بسیار سنگینی است که افزایش قیمت مسکن به معیشت خانوارها وارد کرده است، به‌طوری که براساس برررسی‌های «فرهیختگان»، سهم هزینه مسکن از هزینه کل خانوار در کشور از 33 درصد در سال 92 به حدود 37 درصد در پایان سال 98 رسیده است. همچنین مقدار این نسبت در استان تهران حدود 50 درصد تا پایان سال گذشته بوده است. این درحالی است که مقدار متعارف و جهانی آن در حدود 20 درصد است. البته این اعداد میانگین تمامی استان‌های کشور بوده و به نظر می‌رسد این ارقام در شهر تهران و برخی دیگر از کلانشهرها باید بین 5 یا 6درصد بالاتر از میانگین کشوری باشد. همچنین با توجه به وضعیت تورمی کشور در سال 99 می‌توان تخمین زد که میانگین کشوری نسبت مسکن به کل هزینه‌ها در پایان سال 99 به 42 درصد و استان تهران نیز به بیش از 50 درصد برسد. سهم 40 تا 50 درصدی مسکن در هزینه‌های خانوار‌ها نه‌تنها دسترسی آحاد جامعه به مسکن را دشوار می‌کند، بلکه خانواری که بیش از 50 درصد هزینه سالانه خود را برای مسکن کنار بگذارد قطعا از تامین سایر نیاز‌های رفاهی عاجز خواهد ماند. به نظر می‌رسد که به پا شدن چنین آشوبی در بخش مسکن بر اثر سه اشتباه دولت؛ عدم تمایل دولت روحانی به رونق بازار مسکن، عدم کنترل سوداگری در بازار مسکن و نیز عدم ایفای نقش نظارتی و تقویتی در بازار مسکن بوده است.

8 برابر شدن قیمت مسکن در 8 سال

بازار مسکن که سومین سال تورمی خود را سپری می‌کند در ادامه رکوردشکنی‌های خود به قله 27 میلیون تومانی به ازای هر مترمربع در شهر تهران رسید. هر چند در ابتدای سال جاری و شیوع گسترده کرونا انتظار می‌رفت افزایش قیمت چندانی در مسکن نداشته باشیم، اما بر خلاف پیش‌بینی‌ها قیمت مسکن نیز به تبعیت از چند برابر شدن نرخ ارز، نهاده‌های ساختمانی و انتظارات تورمی، رشد توفانی را آغاز و تنها در هشت ماهه ابتدایی سال با صعودی 88 درصدی از 14 میلیون‌ و 500 هزار تومان به ازای هر مترمربع به حدود 27 میلیون تومان در آبان‌ماه رسید. این افزایش قیمت اما تنها به سال 99 مربوط نمی‌شود بلکه از ماه‌های پایانی سال 96 با افزایش نرخ ارز و تجریه یک رکود چهار ساله بدون نظارت و سیاستگذاری دقیق فضا برای جهش یکباره قیمت‌‌ها آغاز شد.

براساس آمار‌ها در آبان‌ماه سال 96 متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در تهران در حدود 4 میلیون و 800 هزار بوده که تنها در سه سال 22 میلیون و 200 هزار تومان؛ یعنی چهارونیم برابر رشد داشته است. هر چند رسانه‌ها و مردم نسبت به خبر‌هایی از افزایش چند برابری قیمت در هر بازاری دیگر مثل گذشته متعجب نمی‌شوند اما با این وجود عجیب است که بدانیم، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در نیمه‌های سال 92 حدود 3 میلیون و 600 هزار تومان بوده؛ یعنی رشد 8 برابری تنها در کمتر از 8 سال. این اعداد و ارقام قطعا بر دوش 7 میلیون خانوار مستاجر سنگینی خواهد کرد و روزبه‌روز آنها را از نیاز اولیه‌ای به نام مسکن دور می‌کند.

رشد 500 درصدی قیمت زمین

زمین سوخت اصلی موتور تورمی مسکن است. درواقع در کنار انتظارات تورمی، تقاضای سفته‌بازانه، افزایش قیمت اقلام مصالح ساختمانی و... این زمین و قیمت آن است که به گواه کارشناسان بیش از 70 درصد قیمت تمام شده ساخت مسکن را شامل می‌شود. بنابراین یکی از عوال اصلی افزایش 8 برابری قیمت مسکن، وزن قیمتی زمین و خانه‌های کلنگی است که معمولا به آن توجهی نمی‌شود. براساس آخرین آمار قیمت هر متر زمین مسکونی در بهار سال جاری 25 میلیون و 510 هزار تومان بوده که نسبت به تابستان 92 رشد 5 برابری را نشان می‌دهد. یکی از دلایل گرانی قیمت زمین حضور دلالان در این بازار و همچنین عدم کنترل دولت بوده است. اولا سیاستی برای جلوگیری یا حداقل کاهش فعالیت‌های سفته‌بازانه از سوی دولت در سال‌های اخیر طراحی نشده و در درجه دوم اینکه بسیاری از زمین‌ها و ساختمان‌های کلنگی دولتی که می‌توانست با عرضه شدن، محدودیت این بازار را کاهش دهد همچنان در تملک دولت مانده است. در سال 93 طرح جامعی از سوی وزارت راه و شهرسازی منتشر و 4 اقدام فوری برای کنترل قیمت زمین مطرح شده بود که حتی یک مورد از آن هم عملیاتی نشد. در تیرماه سال جاری نیز مصوباتی مانند؛ فروش اقساطی زمین دولتی به مردم یا واگذاری زمین‌های تحت تملک‌های نهاد‌های دولتی عنوان شده که همچنان روی کاغذ مانده است. بنابراین با وجود نسبت هزینه زمین به قیمت تمام شده مسکن که در حدود 70 درصد است نمی‌توان انتظار کنترل قیمت‌ها را داشت. سهم زمین از هزینه تمام‌شده ساخت مسکن درحالی به حدود 70درصد رسیده است که این رقم در ابتدای دهه 90 در حدود 58 درصد بوده است.

رشد 240 درصدی اجاره خانه‌ها

بالا رفتن سرسام‌آور اجاره خانه‌های شهر تهران، توانایی اجاره یک منزل مناسب در تهران و شهرستان‌ها را از بسیاری از خانوار‌ها سلب کرده است. برای همین است شاهد مهاجرت‌های گسترده خانواده‌ها به حومه کلان‌شهر‌ها یا مهاجرت آنها به شهرستان‌ها هستیم. نرخ اجاره خانه‌های شهر تهران براساس آمار‌های مرکز آمار در 8 سال اخیر (از بهار 92 تا بهار 99) در حدود 240 درصد رشد داشته است. (مشاهدات میدانی رقم بسیار بالاتری را نشان می‌دهد) و از حدود 16 هزار تومان به ازای هر مترمربع به 56 هزار تومان رسیده است. این درحالی است که هیچ اتفاق مثبتی برای اقتصاد کشور و وضعیت درآمدی خانوار‌ها نیفتاده و خانوار‌ها مجبورند برای پوشش نیاز‌های اولیه خود به‌عنوان مثال 50 تا 70 درصد درآمد ماهانه خود را برای پرداخت هزینه‌های مسکن کنار بگذارند.

42 درصد هزینه خانوار را مسکن می‌بلعد

افزایش قیمت مسکن در 8 سال اخیر درحالی حدود 800 درصد و قیمت زمین نیز 500 درصد بوده است که افزایش اسمی حداقل حقوق کارگری مصوب وزارت کار در این سال‌ها تنها 270 درصد رشد داشته است. کاهش درآمد واقعی خانوار‌ها باعث شده میزان مستاجران کشور از 15 درصد در سال 75 به 30 درصد (7میلیون خانوار) در سال 95 افزایش پیدا کند. با توجه به اینکه سه سال اخیر یکی از بحرانی‌ترین مقاطع اقتصادی کشور بوده است، احتمالا به تعداد مستاجران کشور اضافه شده است. به‌طور کلی تغییرات درآمد خانوار، قیمت مسکن و اجاره بها، برآیندی را رقم زده که تعادل بین درآمد خانوار و هزینه‌های سکونت را بحرانی کرده و سهم مسکن از هزینه خانوار‌ها را به‌شدت افزایش داده است.

براساس آمار‌ها میانگین سهم هزینه مسکن از کل هزینه خانوارها در سال 92 در حدود 33 درصد بوده که درحال حاضر به 37 درصد رسیده است. این درحالی است که مقدار متعارف آن در سطح جهان در حدود 18 درصد است. این شرایط به تفکیک دهک‌ها به‌مراتب وخیم‌تر است به‌طوری که سهم مسکن از هزینه خانوار‌های کم‌درآمد تا 50 درصد نیز پیشروی کرده و شاخص دسترسی آنها را به واحد مسکونی چند10 سال عقب انداخته است. از سویی دیگر بررسی‌های جزئی‌تر نشان می‌دهد که تنها در 5 استان؛ البرز، همدان، خراسان رضوی، قم و کردستان نسبت هزینه مسکن به نسبت کل هزینه خانوار کاهش پیدا کرده است و در باقی استان‌ها بین یک تا 10درصد افزایش را تجربه کرده است. جالب است که آمار‌های مربوط به نسبت هزینه مسکن به کل هزینه خانوار تا پایان سال 98 بوده است و با یک محاسبه سرانگشتی و افزایش حدود 100 درصدی قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در سال جاری، می‌توان تخمین زد که نسبت هزینه مسکن به هزینه خانوار به حدود 42 درصد یعنی دوونیم برابر مقدار جهانی افزایش پیدا خواهد کرد.

50 درصد هزینه تهرانی‌ها برای مسکن است

وقتی مقامات استان تهران و دیگر کلان‌شهر‌ها از رشد 30 الی 50 درصدی حاشیه‌نشینی در یک سال اخیر می‌گویند، دقیقا راجع‌به نسبت هزینه مسکن به هزینه کل صحبت می‌کنند. خانواری که به دلیل گرانی بی‌سابقه مسکن مجبور به افزایش هزینه مسکن خود به‌طور ماهانه یا سالانه است درنهایت برای تطبیق بودجه اندک خود با قیمت رهن یا خرید خانه راهی جز فرار به حاشیه‌ها یا مسکن‌های حاشیه‌ای ندارد. براساس آمار‌ها میانگین سهم هزینه مسکن از هزینه کل خانوار در استان تهران به حدود 50 درصد رسیده است. این نسبت در سال 92 در حدود 47 درصد بوده است و تخمین زده می‌شود که تا پایان سال 99 به حدود 54 درصد برسد. درواقع 10 میلیون افزایش قیمت مسکن طی سال‌های 90 تا 98، نسبت هزینه مسکن به هزینه کل را 3 درصد افزایش داده است که این رقم با توجه به افزایش 14 میلیونی قیمت مسکن در 8 ماه اخیر احتمالا در حدود 5 درصد باشد. این میزان بالاترین رقم در کل کشور است. بررسی داده نشان می‌دهد که بعد از تهران، خانوار‌های استان‌های؛ البرز، فارس، گیلان، همدان و خراسان رضوی به ترتیب؛ 38، 37، 35، 33 و 31 درصد از هزینه کل خود را صرف مسکن کرده‌اند.

روحانی چقدر مسکن نساخت؟

باوجود شرایط وخیم بازار مسکن دولت همچنان اقدام خاصی برای ساماندهی، کنترل و... آن نکرده است. این درحالی است که در تابستان مقامات دولتی دائما بر ساماندهی بازار مسکن تاکید داشتند و قرار شده بود دستورالعمل حل معضل قیمت‌ها در بازار مسکن توسط وزارت راه و شهرسازی آماده و عملیاتی شود. با این‌حال به‌نظر می‌رسد مسیر این ساماندهی آن‌طور که دولت این مساله را ساده‌سازی کرده، نیست. به‌عنوان مثال، در یکی‌دو ماه اخیر با اقداماتی چون حذف قیمت‌ها در اپلیکیش‌های خریدوفروش مسکن یا برخورد با برخی بنگاه‌داران روبه‌رو بوده‌ایم که درنهایت مُسکن‌های موقتی بیش نبوده‌اند. برررسی‌ها نشان می‌دهد که وضعیت این روز‌های مسکن ماحصل روند تاریخی بلندمدتی بوده که در چندسال اخیر فرازونشیب‌های قابل‌توجهی داشته است. به‌عنوان مثال آمار‌های تولید مسکن نشان می‌دهند که در 15 سال اخیر با افت 30 درصدی در صدور پروانه ساخت در سطح کشور و کاهش 40 درصدی در مسکن‌های ساخته‌شده در شهر تهران روبه‌رو بوده‌ایم. ازطرف دیگر علاوه‌بر روند کُند ساخت‌وساز‌ها، آمار‌ها نشان می‌دهند موجودی مسکن در کشور ما به‌اندازه کافی نبوده و در تعادل با خانوار‌ها قرار ندارد، به‌طوری‌که طبق آخرین آمارها، درحالی آخرین موجودی مسکن کشور حدود 23 میلیون واحد است که کشور ما 24 میلیون خانوار دارد. به‌طور کلی برخی از اشتباهات دولت و سیاستگذاران بازار مسکن در سال‌های اخیر که موجب رشد 800 درصدی قیمت در هشت سال شده، در موارد زیر قابل بررسی است.

1- عدم تمایل دولت روحانی به رونق بازار مسکن: روند تحولات تولید مسکن به روایت پروانه‌های ساختمانی صادرشده نشان می‌دهد درمجموع این هفت‌سال اخیر (طی سال‌های 1392 تا 1398) در مناطق شهری تعداد واحدهای مسکونی درج‌شده در پروانه‌های ساختمانی صادرشده توسط شهرداری‌ها در این دوره تغییر محسوسی داشته و با افت 50 درصدی از 768 هزار واحد در سال ۱۳۹۲ به حدود 381 هزار واحد در 1398 رسیده است. براساس آمار‌ها، کمترین ساخت‌وساز مسکن در 15 سال اخیر نیز مربوط به دولت روحانی و سال‌های 1394 و 1395 بوده که تقریبا 119 هزار فقره پروانه ساختمانی صادر شده است.

2- عدم کنترل سوداگری در بازار مسکن: به‌زعم کارشناسان، افزایش دلالی و هجوم تقاضا‌های سرمایه‌ای به بازار مسکن یکی از دلایل افزایش قیمت‌ها بوده است. این درحالی است که دولت با استفاده از از دو ابزار مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی مسکن می‌توانست بخش بزرگی از افزایش قیمت مسکن را کنترل کند. هرچند اجرای این طرح‌ها هر از چندگاهی بر سر زبان‌ها می‌افتد، اما درعمل اقدام خاصی صورت نگرفته است. به‌عنوان مثال در حال حاضر حدود 2.5 میلیون خانه خالی در کشور وجود دارد که بر اساس آمار‌های رسمی تنها 100 هزار مورد آن شناسایی شده است.

3- عدم ایفای نقش نظارتی و تقویتی در بازار مسکن: دولت باید با هدف افزایش عرضه مسکن به فراهم‌کردن شرایط ازطریق نظارت بر قیمت‌گذاری، توزیع مصالح ساختمانی، ارائه تسهیلات بانکی و... بپردازد که این مهم در چندسال اخیر ازسوی تمامی وزرای دولت روحانی به‌خصوص عباس آخوندی مورد غفلت واقع شده است.

روند منفی 25 استان کشور در ساختمان‌سازی

در شهر تهران به‌عنوان پرجمعیت‌ترین شهر کشور که دارای 40 درصد جمعیت مستاجر نیز هست، مشاهده می‌شود که تعداد واحد‌های مسکونی درج‌شده در پروانه ساخت‌های صادرشده در بازه زمانی ۱۳۹۲ تا 1398، افت 70 درصدی را تجربه کرده و از 290 هزار واحد مسکونی در ابتدای دوره به 87 هزار واحد مسکونی در سال 1398 رسیده است، این درحالی است که شهر تهران در سال‌های پررونق 1390، 1391 و 1392 به‌ترتیب 210، 192 و 177 هزار واحد مسکونی را در پروانه‌های ساخت خود ثبت کرده است. همچنین در کلانشهر‌های دیگر کشور مانند خراسان رضوی، البرز، اصفهان، یزد، قزوین و خوزستان در بازه مذکور به‌ترتیب شاهد 65، 54، 54، 50، 45 و 44 درصد کاهش در صدور پروانه‌های ساختمانی بوده‌ایم. این درحالی است که تنها در چهار استان گلستان، سیستان‌وبلوچستان، ایلام و کهگیلویه‌وبویراحمد شاهد افزایش صدور پروانه‌های ساخت بوده‌ایم. به‌طور کلی افت صدور پروانه‌های ساختمانی و ساخت مسکن منجربه محدودیت عرضه آن و درنهایت افزایش قیمت می‌شود.