سال 99 بود که هنوز در شوک افزایش نرخ مسکن به سر می بردیم و سوالمان این بود که آیا قیمت مسکن در سال 1400 نیز افزایش می یابد؟ حال اما درسال 1401 چه کسی فکرش را می کرد که رهن و اجاره یک خانه معمولی بدون هیچ چشم انداز و امکانات امیدوارکننده ای در پایتخت طوری افزایش یابد که آرزوی جوانان و حتی خانواده ها شود؟

از آن روزها غریب به دو سال می گذرد و ما هنوز هم شاهد روند افزایشی قیمت هر متر مربع مسکن و رهن و اجاره آن هستیم. این روزها مردم ما دیگر در خانه خود آرامش خاطر ندارند و صرفا صبح را شب و شب را صبح می کنند تا بتوانند روزهایشان را طوری بگذارنند که برای پایان سال پس انداز داشته باشند بلکه بتوانند برای سال جدید قراردادشان را تمدید یا خانه خود را به متراژ کوچک تر تغییر دهند. در همین رابطه و همانطور که در گزارش اخیر خود تحت عنوان «کالاهای اساسی چقدر گران شد» قرار شد از نوسانات قیمت بازارهای مختلف در سالی که گذشت بگوییم، تغییرات قیمت مسکن در سال 1400 را بررسی کردیم.

*تغییرات قیمت مسکن در فصول مختلف سال 1400

در بهار سال 1400 به ویژه در خرداد ماه نرخ املاک نسبت به اردیبهشت ماه سال 1400 حدود 3% افزایش یافته بود. لذا اگر قیمت ملک در نیمه دوم سال گذشته را با خرداد ماه سال 99 مقایسه کنیم، متوجه می‌شویم که نرخ قیمت‌ها چیزی حدود 56.6% سیر صعودی داشته است.

لذا مشخص است درسال 1400 و بعد از افزایش بیش از 50 درصدی قیمت ملک نسبت به سال 99، میزان معاملات در سال گذشته روند نزولی داشته است.

هرچند در شهریورماه سال 1400 گفته شد که با ورود به نیمه دوم سال بنا به دلیل طرح ساخت مسکن احتمال افزایش نرخ ملک بسیار کم خواهد بود. با این حال در مهرماه سال 1400 قیمت املاک نسبت به 7 ماه گذشته خود چیزی حدود 4.5% افزایش یافت. البته ناگفته نماند که در همان مهرماه سیر افزایش قیمت‌ها متوقف شد و در ادامه با کاهش قیمت املاک مواجه شدیم.

آذرماه سال 1400

در شش ماه نخست سال ۱۴۰۰ بازار مسکن دومین بازار پرسودی بود که در قیاس با دیگر بازارهای مالی طلا، دلار، مسکن و بورس بیشترین میزان افزایش قیمت را داشته است. اما بازار مسکن به دلیل افزایش قیمت در رتبه دوم قرار می گیرد که در سال 99 بهترین بازدهی را داشته اشت و پروژه‌های انبوه بسیاری واحدهای خود را تحویل داده بودند. البته در شهریور 1400 رشد قیمت در بازار مسکن سیر نزولی داشت و میزان رشد در این بازار 9 درصد منفی هم شده بود.

با این حال و اکنون با وجود قیمت های فعلی کارشناسان مسکن معتقد هستند قیمت مسکن همچنان حباب دارد و انتظار می‌رود درسال ۱۴۰۱ ثبات قیمت در بازار مسکن بیشتر شود.

تحلیل کارشناسان اقتصادی از قیمت مسکن

نوسانات بازار مسکن، التهاب یا حباب؟

۸۰ درصد تقاضا برای مسکن، تقاضا از نوع سکونتی است و این یعنی افراد می‌خواهند چندین سال در ملکی که اجاره می کنند سکونت داشته باشند. دراین میان ارتباط میان قدرت خرید مردم با بازار مسکن نیز اهمیت دارد. به طورمثال زمانی که مردم وضعیت مالی خوبی دارند بین ۵ تا ۱۰ درصد افراد ساکن به عرضه تمایل پیدا می‌کنند. به این صورت هر فروشنده‌ای خریدار هم هست. در این صورت است که تقاضا افزایش پیدا می کند. اما مردم در زمان رکود، حدودا بین ۵ تا ۱۰ درصد تمایلی به معامله و خرید و فروش ملک نخواهند داشت.

کارشناسان معتقدند طی ۳۰ سال گذشته قیمت طلا و دلار حدودا ۱۸۰ برابر شده است در حالی که مسکن ۱۲۰۰ برابر شده است و این موضوع نشان می‌دهد این بازارذاتا ظرفیت دارد و علت اصلی آن هم کبود عرضه در مقایسه با تقاضا است. بررسی‌ها نشان داده است که طی ۵۰ سال گذشته هیچ گاه قیمت مسکن پایین نیامده است؛ البته در مقاطعی راکد بوده اما این رکورد تورمی بوده و به معنای آن است که قیمت در این حوزه مانند یک فنر جمع شده و در زمان تورم پرش کرده است.

در اردیبهشت سال ۱۴۰۰ متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع مسکن در شهر تهران ۲۸ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان بوده است که در مقایسه با ماه قبل از آن و ماه مشابه در سال گذشته به ترتیب ۱.۸ درصد کاهش و ۶۹.۷ درصد افزایش داشته است. در ماه مذکور همچنین تعداد معاملات هم معادل ۳.۹ هزار فقره بوده که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل ۶۵.۲ درصد کاهش داشته است و در مقایسه با ماه پیش از آن ۸۸.۱ درصد افزایش داشته است.

 وضعیت پایان سال ۱۴۰۰ و پیش بینی وضعیت قیمت مسکن در سال ۱۴۰۱

در ابتدای سالی 1400 کارشناسان پیش بینی کردند موضوعاتی مانند رکود معاملات، افت شدید توان متقاضیان و تعدیل چشم‌ انداز تورمی موجب می‌شوند که قیمت مسکن افزایش چندانی نداشته باشد و احتمالا پایین‌تر از نرخ تورم عمومی باشد.

همانطور که می‌دانیم قیمت مسکن تحت تاثیر عوامل مختلفی مانند عرضه، تقاضا، قیمت مصالح، زمین و دیگر هزینه‌ها مانند مجوز ساخت است. بنابراین قیمت مصالح می توانند تا ۶۰ درصد، زمین تا ۳۰ درصد، و دیگر هزینه‌ها تا ۱۰ درصد بر قیمت مسکن موثر باشند. از سوی دیگر نرخ ارز و دلار هم بر این موضوع تاثیر دارد و پس از افزایش قیمت دلار به سرعت قیمت مسکن هم افزایش خواهد یافت. از سوی دیگر با افزایش قیمت دلار، تقاضا برای خرید منزل بالا می‌رود و در کشور میزان تقاضا افزایش پیدا می‌کند.

بنابراین با توجه به اینکه قیمت مصالح در حال حاضر رو به افزایش است پیش بینی می شود در سال ۱۴۰۱ قیمت مسکن نیز روند صعودی داشته باشد. از طرفی ارزش پول ملی هم در حال کاهش است، اما از سوی دیگر هم با توجه به وعده دولت مبنی بر ساخت یک میلیون مسکن در سال ممکن است بازار به این وضعیت پاسخ مثبت نشان داده و قیمت مسکن کاهش پیدا کند.