افزایش شدید قیمت مسکن در میانه‌های دهه ۸۰ و اوایل دهه ۹۰ ،در کنار کاهش شدید ساخت انبوه مسکن ارزان قیمت در سال‌های اخیر امکان خانه‌دار اقشار کم‌درآمد را به شدت کاهش داده و موجب افزایش تقاضا در بازار اجاره مسکن شده است.
نبود نظارت بر معاملات و فعالیت بنگاه‌های مسکن و افزایش تقاضا در بازار اجاره مسکن باعث ایجاد نوعی آشفتگی در این بازار شده که بازنده اصلی آن اجاره‌نشینان هستند. اقشاری که معمولا از طبقه درآمدی متوسط به پایین هستند. براساس آخرین گزارش بانک مرکزی، بیش از 35 درصد هزینه‌های خانوارهای شهری مربوط به هزینه مسکن است و این مسئله در مورد اجاره‌نشین‌ها به صورت ماهانه روی سفره آنها اثرگذار است. میزان رشد اجاره‌بها در سال جاری از نظر آمار دچار تناقض است به طوری که در حالی رییس کمیسیون عمران مجلس از افزایش 45 درصدی اجاره‌بها خبر داده، رییس مشاوران املاک میزان رشد اجاره‌بها را بین 7 تا 10 درصد عنوان می‌کند. این مسئله نشان دهنده نوعی آشفته بازار در بازار اجاره‌بها است که دود آن به چشم اقشار کم‌درآمد اجاره نشین می‌رود.
افزایش شدید قیمت مسکن در میانه‌های دهه 80 و اوایل دهه 90 ،در کنار کاهش شدید ساخت انبوه مسکن ارزان قیمت در سال‌های اخیر امکان خانه‌دار اقشار کم‌درآمد را به شدت کاهش داده و موجب افزایش تقاضا در بازار اجاره مسکن شده است. نبود نظارت سیستماتیک بر فعالیت دلالان مسکن موجب شده، رویه منطقی در مورد افزایش نرخ اجاره در کشور وجود نداشته باشد و حالا کار به جایی رسیده که محمدرضا رضایی کوچی، رییس کمیسیون عمران مجلس از افزایش 45 درصدی اجاره مسکن خبر داده است. این در حالی است که حسام عقبایی، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران این رقم را بین 7 تا 10 درصد اعلام می‌کند و پیش‌تر هم حامد مظاهری معاون مسکن وزیر راه و شهرسازی میزان افزایش نرخ اجاره بها را حدود 10 درصد اعلام کرده بود.
ضعف قانون رهن و اجاره در کشور
محمدرضا رضایی کوچی رییس کمیسیون عمران مجلس و حسام عقبایی رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران در برنامه تلویزیونی 18:30 روز شنبه، درباره بازار رهن و اجاره مسکن اظهار نظر کردند. محمدرضا رضایی کوچی با بیان اینکه بیش از یک سوم جمعیت کشور ما اجاره نشین و بیشتر آنها از دهک‌های پایین و آسیب پذیر هستند، گفت: «با وجود اینکه در بیشتر کشورها قانون رهن و اجاره وجود دارد اما در کشور ما چنین قانونی وجود ندارد و مالکان، خودسرانه قیمت‌ها را افزایش می‌دهند و نظارتی هم وجود ندارد.مجلس شورای اسلامی باید به این موضوع ورود و این خلاء قانونی را پوشش داده و قانون گذاری کنند.»
وی با بیان اینکه در چند سال اخیر در زمینه تولید مسکن با رکود مواجه هستیم، اضافه کرد: «تناسب عرضه و تقاضا وجود ندارد و تولید مسکن و قدرت خرید مسکن کاهش یافته است. به علت کاهش نرخ سود بانکی و تمایل مالکان برای دریافت اجاره موجب شده است تا شرایط سخت شود.»
رییس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی با اشاره به اینکه دو و نیم میلیون واحد مسکونی خالی در کشور داریم، افزود: «بیشتر این واحدها، بزرگ و لوکس هستند و از این رقم 500 هزار واحد در شمال تهران هستند. با اینکه بر اساس قانون از این واحدهای خالی باید مالیات اخذ شود اما دولت این قانون را اجرا نمی‌کند.» وی با بیان اینکه این واحدها به صورت سرمایه در اختیار مالکان قرار دارد و آنها را به مردم اجازه نمی‌دهند بنابراین در عمل به تامین نیاز مسکونی مردم کمکی نمی‌کند، گفت: «سیاستگذاری در حوزه مسکن نیاز به بازنگری و اصلاح جدی دارد.»
افزایش 45 درصدی اجاره‌بها
در کلانشهرها؟!
رضایی در پاسخ به این پرسش که چرا به رغم افزایش نیافتن قیمت مسکن، اجاره بها افزایش یافته است، گفت: «براساس برخی گزارش‌ها، اجاره‌بها در برخی کلان شهرها حدود 45 درصد افزایش یافته است و نظارتی وجود ندارد. دستگاه‌های نظارتی کار خود را در این زمینه به‌خوبی انجام نداده‌اند البته متولی مشخص هم در‌این زمینه نداریم.»
رضایی با تاکید بر اینکه باید تولید مسکن را افزایش دهیم، افزود: «برای این کار باید تسهیلات ارزان قیمت بدهیم اما دولت در این زمینه موفق عمل نکرده است.»
حداکثر افزایش اجاره بها، 10 درصد!
اما نکته جالب این است که حسام عقبایی، رییس اتحادیه مشاوران در این برنامه تلویزیونی مدعی شد حداکثر افزایش نرخ اجاره‌بها 10 درصد است. ادعایی که به نظر می‌رسد شواهد موجود در بازار آن را تایید کند. عقبایی با اشاره به بالا بودن نرخ سود بانکی در کشور گفت: «بخش عمده‌ای از موجران رویکرد سرمایه‌ای و کسب درآمد به بازار اجاره بها دارند بنابراین ارزش ملک خود را با سود بانکی حاکم بر کشور قیاس می‌کنند.»
وی همچنین با بیان اینکه کاهش سود بانکی در متعادل سازی بازار اجاره بهای مسکن بسیار حائز اهمیت است، اظهار داشت: «با توجه به‌اینکه قیمت مسکن از سال 92 در کشور افزایش پیدا نکرده ولی در برابر بازار اجاره بها در این بازه زمانی هرساله رشد را تجربه کرده است.»
این کارشناس بازار مسکن اصلی‌ترین سبب رشد اجاره بها در کشور را افزایش تقاضا و کمبود عرضه مسکن دانست و بر لزوم توجه دولت به ایجاد توازن در این حوزه تاکید کرد. وی در ادامه از انعقاد 20 هزار قرار داد اجاره بها در تهران و 80 هزار قرارداد در کشور خبر داد و افزود: در حال حاضر رشد اجاره بها در شهرهای کوچک زیر 5 درصد و در شهرهای بزرگ 7 تا 10 درصد است. عقبایی افزود: «قیمت اجاره‌بها در شهرهای کوچک با توجه به توازن عرضه و تقاضا ظرفیت افزایش قیمت را ندارد و اجاره بهای سال گذشته باید در شهرهای کوچک لحاظ شود.» وی با بیان اینکه قیمت مسکن اصلی‌ترین شاخص تعیین قیمت اجاره بهاست، گفت: «با توجه به اینکه از سال 92 به بعد قیمت مسکن در کشور افزایش نیافته به تبع اجاره بها نیز نبایستی در جامعه افزایش می‌یافت ولی متاسفانه چنین شد.» رییس اتحادیه مشاوران املاک کشور ضمن اشاره به این جمله که رقابت ناسالم بین مستاجران باعث افزایش قیمت اجاره بها می‌شود، اظهار داشت: «بدون شک با ایجاد رقابت در حوزه تولید و افزایش عرضه می‌توان حباب قیمت مسکن را در حوزه اجاره نشینی کاهش داد.»
وی در ادامه ضمن درخواست از دولت مبنی بر اصلاح هرچه سریع‌تر سیاست‌های پولی و بانکی به جهت پیشگیری افراد سود جو و سوداگر در این حوزه یادآور شد: «نبود متولی قیمت گذاری در بخش مسکن از دیگر مشکلات قیمت اجاره بها در کشور است.»
