افزایش نرخ اجاره بها به یکی از معضلات جدی خانوارهای اجاره نشین در طول سالیان اخیر مبدل شده، پدیده ای که در ماه های گذشته بصورتی ملموس تر قابل احساس بوده است. به اعتقاد بسیاری از کارشناسان، یکی از عوامل اصلی افزایش نامتعارف نرخ اجاره بها به محدودیت های موجود در عرضه مسکن معطوف می شود.
به واقع چربش ضریب تقاضا بر میزان عرضه از دلایل اصلی بالا رفتن نرخ اجاره بها در ماه های گذشته محسوب می شود.
نکته قابل تامل در ارتباط با این پدیده (افزایش نرخ اجاره بها) به وجود خانه های خالی متعدد در اقصی نقاط کشور باز می‌گردد که میزان آن قریب به دو میلیون و 600 هزار خانه برآورد می شود،رقمی که در صورت قرار گرفتن در مدار عرضه، به طور یقین در کاهش نرخ اجاره بها بی تاثیر نخواهد بود.
با عنایت به مالکیت خصوصی خانه‌ها و منازل مذکور، مجاب ساختن مالکان به عرضه این منازل، مستلزم اتخاذ تدابیری ویژه است که طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی از نمونه‌های آن به شمار می رود.
هزینه های بالای اجاره منزل و سهم پررنگ آن در کوچک شدن سفره های خانواده هایی که در قالب دهک های پایین و ضعیف جامعه قرار می‌گیرند، ضرورت ساماندهی بازار اجاره بها را بیش از هر زمان دیگری الزام آور می‌کند.
آنچنان که برآوردها نشان می‌دهد، مسکن به تنهایی، حدود 30 درصد از هزینه های روزمره خانوارها را مصروف به خود می سازد و این در شرایطی است که با نیم نگاهی به سهم مسکن و هزینه کرد آن در سبد اقتصادی و مخارج خانوارها در کشورهای غربی به تفاوت ملموس میان هزینه کرد مسکن در ایران با بسیاری از دیگر کشورهای جهان، پی خواهیم برد.
به عنوان نمونه در کشوری همچون کانادا، هزینه مسکن 21 درصد از درآمد خانوارها را شامل می شود و این عدد و رقم در کشوری همچون انگلستان حدود 13 درصد، برآورد می شود.
حسین سروش،کارشناس بازار مسکن ، با اشاره به لزوم افزایش ساخت و ساز مسکن برای تعدیل و مهار افسار گسیخته بازار اجاره بها، اظهار کرد: آنچنان که آمار منتشره دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در سال گذشته نشان می‌دهد، برای تامین نیاز بازار مسکن، باید سالیانه حدود 900 هزار واحد مسکونی در کشور احداث شود تا بتوان نیاز بازار را با احتساب تقاضایی که در پی ازدواج های جدید بروز پیدا می‌کند، تامین کرد که البته به این آمار باید یک میلیون واحد مسکونی نیازمند بهسازی و نوسازی را اضافه نمود.
وی افزود: تجارب بین المللی بازار مسکن نیز موید این واقعیت است که عرضه مسکن باید حداقل فراتر از 6 تا 8 درصد نیاز بازار انجام پذیرد تا با اتکای به این مازاد، بتوان از تبدیل بازار مسکن به کالای سرمایه ای، سفته بازی، تحرکاتِ دلالان و...جلوگیری کرد که با این اوصاف، نیاز بازار به مسکن اعم از احداثی و نوسازی، حدود دو میلیون واحد تخمین زده می شود.
تعداد خانه های خالی در ایران، دو برابر استاندارد جهانی است
سروش با اشاره به سیر صعودی افزایش تعداد خانه ها و منازل خالی در کشور از سال 1385 تاکنون اظهار کرد: با نیم نگاهی به تعداد واحدها و منازل خالی شمرده شده، در سال 1385(650 هزار واحد) و افزایش حدود یک میلیون واحد خالی تا سال 1390، به رشدی چشمگیر در بازه زمانی 5 ساله پی می بریم که متاسفانه این رقم و عدد اکنون حدود دو میلیون و 600 هزار واحد برآورد می شود که با این اوصاف در حدود یک دهه اخیر، قریب به دو میلیون واحد خالی به این آمارها افزوده شده که واکاوی دلایل و عوامل آن امری ضروی به نظر می رسد.
وی افزود: با تحلیل و ارزیابی و آسیب شناسی این پدیده، امکان مهار و کنترل پدیده مذکور به نحو شایسته تری محقق خواهد شد.
کارشناس بازار مسکن بیان کرد: یکی از دلایل اصلی این رشد فزاینده به نگاه مالکان به مسکن به عنوان عرصه ای برای سرمایه گذاری و انتظار آنها برای افزایش قیمت، معطوف می شود.
وی افزود: البته مکان یابی نادرست، افزایش نامتعارف قیمت مسکن در سال 90 و 91 و رکود یکباره و ادامه دارِ آن تاکنون، در انباشت مساکن خالی بی تأثیر نبوده است.
سروش گفت: در چنین شرایطی ایده و طرح اخذ مالیات از مساکن خالی از نمونه تدابیری است که با عنایت به تجارب و دستاوردهای حاصل شده در سایه این طرح در بسیاری از کشورهای جهان، می‌توان نسبت به نتیجه بخش بودن این طرح و مجاب ساختن مالکان به عرضه مساکن خالی در بازار امیدوار بود.
کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: طرح اخذ مالیات از خانه های خالی، ایده ای نوظهور نیست که حاصل تراوشات ذهنی مسوولان ذی‌ربط کشورمان قلمداد شود و این طرح نمونه الگوبرداری شده از اقدامات اجراییِ کشورها و جوامعی محسوب می شود که با این پدیده مواجه بوده اند.
سروش گفت: به عنوان نمونه در ونکوور کانادا، از مالکانی که خانه‌های خود را مخفی می‌کنند، مالیات های سنگینی دریافت می شود، همچنین در صورت شناسایی و اثبات این موضوع، جریمه ای 10 هزار دلاری نیز در انتظار این مالکان خواهد بود.
وی افزود: با اجرایی شدن قانون مذکور، شاهد حصول توفیقات سازنده ای در تعدیل و کاهش واحدهای مسکونی خالی و همچنین به تعادل رسیدن نرخ اجاره بها در بازار مسکن خواهیم بود.
قانونی که بعد از گذشت دو سال از تصویب، همچنان اجرایی نشده است
سابقه تصویب قانون اصلاح مالیات های مستقیم (ماده 54)به سال 1394 باز می‌گردد که به موجب آن مقرر شد از واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با بیش از یکصد هزار نفر جمعیت (بعد از سال دوم) مالیات به اجاره اخذ شود.
طبق قانون مذکور، به وزارت راه و شهرسازی مهلتی 6 ماهه داده شد تا پس از تامین پیش نیازها و زیرساخت های لازمِ نرم افزاری و...نسبت به اجرای آن اقدامات لازم را عملیاتی کنند.
با این وجود علی‌رغم تعیین زمانی مشخص برای اجرایی شدن قانون مذکور، بعد از گذشت دو سال، همچنان طرح مصوب اشاره شده، به مرحله اجرایی نرسیده است.
انتظار می‌رود، با تَعجیلِ وزارتخانه راه و شهرسازی و همچنین پیگیری نمایندگان مجلس شورای اسلامی و تامین مقدمات اجرایی این قانون از سوی وزارت راه امر مذکور وارد فاز عملیاتی شود که با عنایت به تجارب کشورهای اروپایی و نتایج حاصله از اجرای این قانون، امکان کاهش تنش های قیمتی در بازار اجاره بها دور از ذهن نخواهد بود.
