از اواخر شهریور سال 1396 روند صعودی و بی ثبات نرخ ارز آغاز شد و دلار آزاد از نرخ حدود 4000 تومان پس از گذشت نزدیک به شش ماه حول محور 5 هزار تومان دور می زند. افزایش 40 درصدی این ارز پرمتقاضی تنها به بازار ارز محدود نیست و بصورت مستقیم و غیرمستقیم سایر بازارها و بخش های اقتصادی را نیز تحت تأثیر خود قرار داده و می دهد. این در حالی است که اکثر کارشناسان انتظار داشتند سال 97 قیمت ارز با رشد ناگهانی مواجه نشود، ولی برخلاف انتظارات از نخستین روزی که صرافی ها در سال جاری فعالیت خود را آغاز کردند، دلار و سایر ارزهای عمده بازار با رشد قابل توجهی روبرو شدند و رکورد 6000 تومانی دلار را به ثبت رساندند. همانطور که می دانیم نوسانات نرخ ارز یکی از عوامل تأثیرگذار در رشد قیمت بازار مسکن نیز است، اما به دلیل کاهش چشمگیر معاملات مسکن در ایام تعطیلات نوروز ، تاکنون رشد نرخ برابری دلار به ریال در بازار مسکن شاهد تأثیر چشمگیری نبوده است.
رشد قیمت مسکن از اواخر آبان 96 سیر صعودی خود را شروع کرد بگونه ای که در برخی مناطق مانند منطقه 5 تهران حتی تا بیش از 40 درصد هم از افزایش برخوردار شد. در حالی کارشناسان اظهار می دارند که بازار مسکن در حال گذر از مرحله رکود است .
که این نوسانات باعث شده تا خریداران و فروشندگان ملک در حالت ابهام قرار گیرند؛ به همین علت تمایل عقد قرارداد برای خریداران و فروشندگان کم شده و همین تقاضای کم، احتمال افت تعداد معاملات و در نتیجه رکود بازار مسکن را به همراه خواهد داشت. در "معادله ارز در بازار مسکن" باید گفت افزایش نرخ دلار برحسب مدت زمان صعود و دامنه رشد دو تأثیر کوتاه مدت به شکل "معکوس" و بلندمدت به شکل "مستقیم" بر انواع شاخص های ملک از جمله قیمت اثر خواهد گذاشت. در کوتاه مدت شاهد اثر گذاری مثبت قیمت ارز بر قیمت مسکن خواهیم بود، اما در بلندمدت این تأثیرپذیری بیشتر و حتی متفاوت خواهد شد، هرچه دامنه زمانی رشد قیمت ارز طولانی تر باشد، وزن اثرگذاری آن بر بازار مسکن هم بیشتر خواهد بود؛ همانطور که عرض کردم اثر نوسانات مثبت ارز بر قیمت مسکن در بلندمدت مستقیم و در کوتاه مدت معکوس است. اما هر دوی این تأثیرات به صورت تدریجی رخ خواهند داد. چرا که افزایش نرخ ارز قیمت مصالح و دیگر عناصر ساخت مسکن را افزایش می دهد؛ بگونه ای که در بلندمدت قیمت خانه های نوساز را گران می کند و قدرت خرید را کاهش می دهد و تا آنجا پیش می رود که بار دیگر شاهد رکود بازار مسکن خواهیم بود. رکودی که در دستور کار دولتمردان نبوده و تمام تلاش شان رونق بازار مسکن است.
در این میان برنامه جدی دولت برای نوسازی بافت های فرسوده یکی از عوامل تأثیرگذار در رونق مسکن خواهد بود که به علل و عوامل این تأثیر می پردازم.
نوسازی بافت های فرسوده از جمله اقداماتی است که جای کار بسیار دارد. در واقع هر ساختمانی که امنیت لازم را در برابر حوادث طبیعی همچون زلزله نداشته باشد و جان ساکنین را به مخاطره اندازد، نیازمند نوسازی و بازسازی است؛ با این نگاه نه تنها ساختمان های کهنسال بلکه ساختمان هایی که به رغم آنکه عمر چندانی ندارند ولی به سبب استفاده از مصالح بی کیفیت از استحکام کافی برخوردار نیستند، فرسوده به شمار می آیند. لذا می توان گفت بیش از 30 درصد ساختمان های کشور نیازمند بازسازی و نوسازی هستند. نکته حائز اهمیت آن است که عمدتاً در مناطقی که جز بافت فرسوده محسوب می شوند به دلیل متراژ پایین زمین و واحدهای مسکونی و سطح درآمدی و قیمت پایین تر نسبت به سایر مناطق ساخت و ساز برای سازنده توجیه اقتصادی نداشته و تصمیم گیری در مورد تجمیع واحدها دشوار است. اگر قرار باشد باری از دوش مشکلات شهری برداشته شود در بسیاری از مناطق دارای بافت فرسوده و با تراکم بالای جمعیت باید با جلب رضایت مالکان ساختمان ها، تجمیع پلاکها صورت گرفته و با بکارگیری تمهیدات و تسهیلات مناسب، نوسازی بافت های فرسوده انجام شود. در سازندگان ایجاد انگیزه با اعمال تمهیداتی مانند ارایه تسهیلات ارزان قیمت، تسهیل در اخذ مجوزهای لازم، معافیت های مالیاتی و ... باید صورت گیرد. چرا که تسهیلات فعلی در حدی نیست که موجب ترغیب سازندگان و مشارکت در این طرح گردد. ضمن اینکه در تجمیع واحدهای فرسوده می بایست مواردی همچون تعریض خیابان ها، دسترسی ها، تسهیل و تسریع اجرای انشعابات آب و برق و فاضلاب شهری و ایجاد مراکز رفاهی، تفریحی، فرهنگی و آموزشی متناسب با جمعیت منطقه هم مدنظر قرار گیرد. با تمرکز بر نوسازی بافت های فرسوده، امکان ایجاد تحرک در بازار مسکن وجود خواهد داشت، چراکه علاوه بر تأثیر مثبت رونق ساخت و ساز بر صنایع وابسته به مسکن، به تقاضای مصرفی کوچک متراژ پاسخ داده می شود. از سوی دیگر در صورت نوسازی بافت های فرسوده به علت استقبال قشر متوسط جامعه از واحدهای نوساز در آن مناطق شاهد رشد تقاضا و رونق معاملات هم در این بخش خواهیم بود.
محمد صاحب الزمانی
مدیر عامل شرکت مهندسی و ساختمانی بهکار انجام
عضو اصلی هییت مدیره سندیکای شرکتهای تاسیساتی و صنعتی ایران
